Eigenkapital für den Hauskauf: Was kann ich mir leisten?

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für den Traum vom Eigenheim? Seit Juli 2022 gelten in Österreich strengere Regeln für Immobilienkredite. Erfahren Sie, welche Faktoren entscheidend sind – vom Haushaltseinkommen bis zur optimalen Kreditrate – und wie Sie die Finanzierung sicher und günstig gestalten. Mit hilfreichen Tipps bringen wir Sie Ihrem Eigenheim ein Stück näher.

Das ist wohl eine der meistgestellten Fragen, wenn es um Immobilienfinanzierung geht. Hier erfahren Immobilieninteressenten, welche Überlegungen dabei anzustellen sind.

In Österreich gelten seit Juli 2022 strengere Regeln für die Vergabe für den Wohn- oder Immobilienkredit. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer müssen bei Abschluss des Kreditvertrags mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen. Die Kreditrate darf 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Die maximale Kreditlaufzeit wurde auf 35 Jahre begrenzt.

Generell gilt, dass die Finanzierung umso günstiger und sicherer wird, je mehr Eigenkapital man vorzuweisen hat. Die Bank muss dann als Fremdkapitalgeber nicht so viel Kapital zur Verfügung stellen. Außerdem ist man abgesichert, sollte es zu Forderungsausfällen kommen, wenn man also die Rate an die Bank nicht zahlen kann.

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Aber auch im Zuge des Hausbaus spielt das Eigenkapital eine große Rolle. Spezialisten sagen, dass etwa ein Viertel bis ein Drittel der Baukosten aus eigenen Mitteln des Bauherrn kommen sollte. Damit kann noch eine gesicherte Immobilienfinanzierung gewährleistet werden. Es ist sehr oft der Fall, dass eine Vollfinanzierung beim Kauf oder Bau einer Immobilie nicht möglich ist, daher muss man sich in der Regel finanzielle Unterstützung in Form eines Kredits von der Bank holen.

Gehen wir davon aus, dass ein Haus 300.000 Euro kostet. Dann sollte man in etwa 100.000 Euro aus eigener Tasche zahlen können, die restlichen 200.000 Euro kann man dann in Form eines Kredits finanzieren. Wenn man aber mehr Kapital zur Finanzierung benötigt, weil man etwa nicht so viel Geld besitzt oder angespart hat, so kann es sein, dass die Bank höhere Zinssätze verlangt, weil sie ein größeres Risiko eingeht. Daher ist es zu empfehlen, bei Kreditaufnahme genügend Eigenmittel vorweisen zu können. Damit verringert sich das Risiko der Bank und somit verbessern sich auch die Konditionen für den Kunden. Man sollte daher rechtzeitig darauf achten, Eigenkapital vor einer Immobilienfinanzierung aufzubauen.

Eigenmittel können neben Bargeld beispielsweise auch:

• Sparbücher
• Rückkaufswerte von Versicherungen
• lastenfreie Liegenschaften wie Wohnungen, Baugrundstücke oder Häuser sein

Dies ist ebenfalls eine Frage, die sich viele stellen, die vom Eigenheim träumen – und das nicht ohne Grund. Denn das Haushaltsnettoeinkommen ist wichtig, um zu bestimmen, wie hoch das frei verfügbare Einkommen ist, mit dem Sie die monatlichen Kreditraten zahlen könnten. Die monatliche Kreditrate muss auch dann bezahlbar bleiben, wenn das Zinsniveau bei einer variablen Zinsvereinbarung zukünftig höher ist als aktuell.

Weiters sollten zukünftige Aufwendungen wie beispielsweise ein zweites Auto oder die Familienplanung berücksichtigt werden. Je länger die Laufzeit des Kredits, desto geringer sind – bei gleicher Höhe des Kredits – die monatlichen Kreditraten. Und: Je jünger Sie sind, desto länger kann die Laufzeit sein. Denn die mögliche Kreditlaufzeit ist u. a. abhängig von Ihrem Alter sowie dem Zeitpunkt des Pensionsantritts. Solange Sie erwerbstätig sind, werden Sie im Regelfall über ein höheres Einkommen als in der Pension verfügen.

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Das ist eine gängige Frage vieler Kunden bei der Immobiliensuche. Um das herauszufinden, müssen Sie eine Haushaltsrechnung durchführen. Damit kalkulieren Sie, wie viel Budget Sie monatlich für allfällige Kreditraten aufbringen können. Zum Haushaltsbudget zählen das Nettoeinkommen (Erwerbseinkommen abzüglich Steuern und Sozialabgaben), weitere Einkünfte (z. B. Kinder-, Familien- und Studienbeihilfen), Mieteinnahmen oder Renten. Unregelmäßig auftretende Einnahmen, wie z. B. Bonuszahlungen, werden von Kreditinstituten häufig nicht als laufende Einnahmequellen anerkannt. Urlaubs- und Weihnachtsgelder werden, je nach Kreditinstitut, unterschiedlich herangezogen.

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Die regelmäßigen Ausgaben sind die Kosten, welche Sie jeden Monat für Ihr alltägliches Leben zu tragen haben. Sie setzen sich aus den monatlichen Fixkosten sowie den Lebenshaltungskosten zusammen.

Zu den Lebenshaltungskosten zählen unter anderem:

• Miete inklusive Betriebskosten (fällt später bei Eigennutzung der neuen Immobilie weg),
• Energiekosten (Strom, Gas, Heizöl, Wasser)
• Telefon- und Internetanschluss
• ORF-Gebühren und Fernsehanbieter
• Mobilitätskosten (Pkw bzw. öffentliche Verkehrsmittel)
• Versicherungen (zum Beispiel Lebens-, Haushalts-, Autoversicherung etc.)
• Abonnements (Zeitschriften/Magazine, Musik- und Streamingdienste)
• Unterhaltszahlungen für Kinder bzw. Essen, Kleider, Hobbys, Tiere

Ziehen Sie nun Ihre monatlichen Ausgaben von Ihren monatlichen Einkünften ab – so erhalten Sie Ihr frei verfügbares Einkommen. Dies ist dann jener Betrag, den Sie für Ihre monatliche Kreditrate aufbringen können.

Bei der Immobilienfinanzierung müssen immer die Gesamtkosten berücksichtigt werden. Bei den Gesamtkosten müssen Sie auch folgende Positionen miteinkalkulieren:

• Maklerprovision
• Grunderwerbssteuer
• Grundbucheintragung
• Anwalts- bzw. Notarkosten
• Finanzierungskosten

Sie müssen also mit Nebenkosten beim Immobilienkauf von rund 10 bis 15 Prozent der Kreditsumme rechnen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, idealerweise ein Viertel bis ein Drittel der Baukosten, sollten aus Eigenmitteln stammen.

Welche Regeln gelten seit 2022 für Immobilienkredite in Österreich?
Seit Juli 2022 sind 20 % Eigenkapital Pflicht, die monatliche Kreditrate darf 40 % des Haushaltseinkommens nicht überschreiten, und die maximale Kreditlaufzeit beträgt 35 Jahre.

Welches Einkommen brauche ich für einen Immobilienkredit?
Das Einkommen muss so hoch sein, dass Sie die monatliche Kreditrate auch bei steigenden Zinsen und weiteren geplanten Ausgaben (z. B. Auto, Familie) stemmen können.

Wie berechne ich die maximale Kredithöhe?
Ziehen Sie Ihre monatlichen Ausgaben vom Haushaltseinkommen ab – der verbleibende Betrag zeigt, wie viel Sie für die monatliche Kreditrate aufbringen können.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Finanzierungskosten – etwa 10 bis 15 % der Kreditsumme sollten dafür eingeplant werden.

SN/Jörg Ransmayr