Was gehört in den Immobilien-Kaufvertrag?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Kaufvertrag für eine Immobilie zu erstellen. Zum Schutz von Käufer und Verkäufer sollten die Vertragspunkte schriftlich festgehalten werden.

Die Inhalte eines Immobilien-Kaufvertrags entscheiden darüber, ob Käufer oder Verkäufer mit einer reibungslosen Abwicklung rechnen können – oder sich, im schlimmsten Fall, mit einem langjährigen und kostspieligen Rechtsstreit herumschlagen müssen. Beim Immobilienkauf- und -verkauf in Österreich gibt es einige wichtige Punkte, die Sie unbedingt beachten müssen, um etwaige Fallstricke zu vermeiden. Worauf kommt es aber beim richtigen Kaufvertrag konkret an?

Lesen Sie auch: Fünf wichtige Kriterien beim Immobilienkauf 

So können Sie gemeinsam mit dem Verkäufer als Vertragspartner den Kaufvertrag für einen Immobilienkauf in Österreich selbst ausarbeiten und aufsetzen. In Österreich herrscht prinzipiell Vertragsfreiheit, das heißt, theoretisch ist sogar eine mündliche Vereinbarung möglich. Das Problem: Im Nachhinein ist eine genaue Dokumentation bei Streitigkeiten jedoch oft schwierig. Deshalb empfiehlt es sich, zum Schutz von Käufer von Verkäufer die einzelnen Punkte schriftlich festzuhalten und diese von einem Notar oder Gericht beglaubigen zu lassen. Ein Immobilientreuhänder sorgt für eine ordnungsgemäße Abwicklung und nimmt dabei ebenfalls eine zentrale Rolle ein.

Professionelle Unterstützung beim Kaufvertrag:

Ein Notar oder Rechtsanwalt kostet zwar, dieser kann Ihnen aber einen Immobilien-Kaufvertrag professionell aufsetzen. Somit wird sichergestellt, dass alle wichtigen Punkte mit Käufer und Verkäufer abgeklärt werden. Fazit: Selbst sein Glück bei der Formulierung eines Kaufvertrags zu versuchen spart zwar Geld, ist aber durchaus riskant. Wenn Sie diese Aufgabe in die professionellen Hände eines Notars oder Rechtsanwalts legen, dann schlafen Sie wahrscheinlich nachts besser!

Der Ablauf beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sieht in der Regel wie folgt aus:

• Der erste Schritt ist ein Besichtigungstermin. Bei diesem Lokalaugenschein vor Ort sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um die Immobilie genau unter die Lupe zu nehmen.
• Der zweite Schritt besteht im Einholen von Informationen: Wie hoch sind Rücklagen für Instandhaltungen? Wie präsentiert sich die Nachbarschaft? Das sind nur zwei von vielen Fragen, die sich im Zuge eigener Recherchen oder dank konsequenten Nachfragens bei den geeigneten Stellen klären lassen. Auch die aktuellen Immobilienpreise in Österreich sollten Sie checken, um für die Immobilie nicht zu viel zu bezahlen.
• Der dritte Schritt ist die Finanzierungsfrage. Zahlreiche Immobilienverkäufer binden einen Wohnbau-Finanzexperten mit ein; dieser verfügt oft über einen guten Marktüberblick mit den besten Angeboten.
• Schritt vier ist das Kaufanbot: Ein Kaufanbot für den Immobilienerwerb sollten Sie nur unterschreiben, wenn Sie sich vollständig sicher sind, die Immobilie auch tatsächlich kaufen zu wollen und wenn es auch finanziell für Sie stemmbar ist. Eine Finanzierungszusage sollte zu diesem Zeitpunkt bereits eingeholt worden sein.
• Punkt fünf hat dann die Unterzeichnung des Immobilien-Kaufvertrags zur Folge: Hier sind noch wichtige Fragen zu klären wie zum Beispiel:

1. 1. 1. Welche Inhalte deckt der Vertrag ab?
      2. Wer hat den Vertrag aufgesetzt?
      3. Wer haftet für Baumängel?
      4. Checken Sie alle relevanten Details und vermeiden Sie eventuelle Unklarheiten, die später problematisch werden können!
      5. Gut zu wissen: Der Eigentumserwerb erfolgt in Österreich per Eintrag ins Grundbuch. Alle dafür erforderlichen Unterlagen müssen Sie in weiterer Folge dem zuständigen Bezirksgericht übergeben.

Lesen Sie auch: Beim Immobilienkauf müssen Preis & Leistung stimmen 

1) Vertragspartner

Nur „Kaufvertrag“ bzw. Name und Adresse von Käufer und Verkäufer reinzuschreiben ist zu wenig. Von beiden Vertragspartnern sollten unbedingt weitere Daten wie Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer, Staatsbürgerschaft und der Beruf schriftlich niedergeschrieben werden.

2) Vertragsgegenstand

Die Liegenschaft, die zur Disposition steht, muss genau definiert werden. Konkret sollten Wohnfläche, Adresse, Gebäudealter, Baugenehmigung, Einlagezahl, Flächenwidmungsplan, Grundstücksnummer und Katastralgemeinde aufgelistet werden.

3) Kaufpreis & Bezahlung

Konkrete Zusammensetzung des Kaufpreises: Liegenschaften und Inneneinrichtungen, sofern vorhanden, sollten im Preis gesondert ausgewiesen werden. Das ist eine wichtige Info für das Finanzamt! Gibt es einen Hypothekarkredit oder ist die Immobilie lastenfrei? Konkrete Abwicklung und Details zur Bezahlung sind entscheidend.

4) Treuhänder

Führen Sie den beauftragten Anwalt oder Notar auf jeden Fall im Immobilien-Kaufvertrag an!

5) Servitute

Im Grundbuch müssen alle Servitute (Dienstbarkeiten) wie Wohnrechte, Mietrechte, Überlandleitungen, Kanäle, Wegerechte etc. transparent eingetragen werden. Diese sollten im Kaufvertrag berücksichtigt finden.

6) Übergabetermin

Ein Eigenheim oder eine Wohnung muss Ihnen zu einem zukünftigen Zeitpunkt natürlich übergeben werden. Als Verkäufer sollten Sie darauf achten, die Immobilie nicht zu rasch aus der Hand zu geben. Das ist dann problematisch, wenn kein Treuhänder involviert ist. Im schlimmsten Fall kann es nämlich passieren, dass der Käufer das Eigenheim oder die Wohnung übernimmt, aber dafür nicht bezahlt.

7) Energieausweis und laufende Kosten

Die Energieeffizienz-Kennzahl muss im Immobilieninserat aufscheinen. Die Übergabe des Energieausweises sollte in Österreich vereinbart werden. Laufende Betriebskosten wie Wasser, Kanal, Müll bzw. Kosten für Anwalt/Notar und die Aufteilung sollten im Kaufvertrag für Immobilien unbedingt genauestens aufgelistet werden.

8) Mängelbeschreibung

Bei Häusern und Wohnungen, die gebraucht sind, gibt es in der Praxis meist eine Klausel, die eine Haftung des Verkäufers für Mängel ausschließt. Jedoch ist zu beachten, dass dem Verkäufer bei Mängeln eine Aufklärungspflicht zukommt – und zwar in Bezug auf Zustand und juristische Einschränkungen wie beispielsweise ein Veräußerungsverbot oder ein Vorverkaufsrecht.

9) Aufsandungserklärung

Als Eigentümer erklären Sie damit, dass Sie mit einer Eigentumsübertragung einverstanden sind. Nur so kann im Grundbuch ein Eigentümerwechsel vollzogen werden.

So mancher Häuslbauer macht den Fehler, nur auf den Kaufpreis zu achten. Dabei fallen diverse Kaufnebenkosten für die eigene Immobilie an. Eine Berechnung ergibt, dass die Nebenkosten beim Immobilienkauf in etwa 10 bis 12% des Kaufpreises ausmachen.

Zusätzlich zum Kaufpreis sind folgende Nebenkosten erheblich:

Eintragung ins Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Notar- und Anwaltskosten für den Kaufvertrag, gegebenenfalls Maklergebühr und gegebenenfalls Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch. Die Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an, die Höhe beträgt 3,5% vom Kaufpreis.

Neu seit dem 1. April 2024 sind Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch temporäre Gebührenbefreiung – durch den Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr. Dies gilt für den Erwerb von Wohnraum zur Hauptwohnsitznutzung.

SN/Jörg Ransmayr