Wohnen in der Kernzone

Salzburg gehört zu den Kernzonen bei Immobilien. Ein neuer Marktbericht analysiert viele Details auf Basis der Grundbuch-Transaktionen.
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Die Kernzone Salzburg gehört zu den wichtigsten in Österreich.
Die Kernzone Salzburg gehört zu den wichtigsten in Österreich.
SN/bernhard schreglmann

Die österreichische Bevölkerung konzentriert sich immer mehr auf zwölf Kernzonen: Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck, Bregenz/Dornbirn, Klagenfurt, Feldkirch, Wels, Leoben, Villach und St. Pölten. Die Anziehungskraft dieser größeren Städte ist ungebrochen hoch. Das zeigt auch der neu erschienene Marktbericht des ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft) auf Basis der im Grundbuch eingetragenen Transaktionen. Erhoben werden die Daten von ImmoUnited.

Demnach wurden im Jahr 2016 in Österreich 73.700 Transaktionen der Kategorien Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke abgeschlossen. Ziemlich genau die Hälfte davon entfällt auf die genannten zwölf Immobilienregionen, fast jede vierte Transaktion wurde in Wien verzeichnet. Wohnimmobilien machen rund 60 Prozent aller Transaktionen aus, im Rekordjahr 2015 wurden 125.200 Immobilien verkauft, vergangenes Jahr waren es rund 120.000. Grundsätzlich ist laut ÖVI-Marktbericht die Tendenz bei den Baugrundstücken und Häusern leicht fallend, bei gebrauchten Wohnungen hingegen steigend. 2016 wurden im Vergleich zu 2011 fast doppelt so viele neuwertige Wohnungen übertragen. Die Preise für neue Wohnungen liegen dabei in Salzburg, Innsbruck und Wien über dem Österreich-Durchschnitt, in Leoben, Wels und St. Pölten deutlich darunter. Die Differenz zwischen einer neuen und einer gebrauchten Wohnung liegt im Durchschnitt bei 1000 Euro pro Quadratmeter, in Wien weniger (800 Euro), in Salzburg mehr (1300 Euro).

Spitzenreiter in der Kategorie Häuser ist Salzburg mit einem Durchschnittswert von 475.000 Euro. Die besondere Lage Salzburgs kommt auch in diesem Report deutlich zur Geltung. Der ÖVI nennt dafür mehrere Gründe, unter anderem das internationale Image Salzburgs. Dazu kommt die hohe Wirtschaftskraft der gesamten Region. Mit 48.800 Euro pro Einwohner liegt die Kernregion Salzburg damit österreichweit an zweiter Stelle. Laut ÖVI ist das Verhältnis zwischen Wohnen im Eigentum und Wohnen in Miete mit je 45 Prozent ausgewogen.

Der Bevölkerungsanstieg ist zwischen 2005 und 2015 mit plus 3,9 Prozent relativ gering. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit seit 2012 massiv gestiegen. Waren es 2010 und 2011 noch jeweils rund 250 neue Wohnungen, die verkauft wurden, waren es in den Folgejahren doppelt so viele. 2016 lag der Wert bei 460. Bei den Transaktionen sei ein Trend ähnlich wie in Innsbruck zu erkennen, heißt es im ÖVI-Marktbericht.

Während es von 2010 bis 2013 ein annähernd gleiches Niveau gab, folgte 2015 ein Rekordjahr, das 2016 dann wiederum nicht mehr ganz erreicht werden konnte. "Auch wer die Geschichte Salzburgs nicht im Detail kennt, merkt bald, dass diese Stadt nach eigenen Regeln funktioniert", schreiben die ÖVI-Experten. Als Beispiel werden Baugrundstücke mit einer mittleren Preisbandbreite von 311 bis 868 Euro pro Quadratmeter genannt. "Der mittlere Wert 484 Euro kann wohl nur in den Umlandgemeinden realisiert worden sein." Bei den Häusern lag die Bandbreite zwischen 382.500 Euro und 600.000 Euro bei einem Mittelwert von 475.000 Euro.

Neuwertige Wohnungen kosten im Durchschnitt 4350 Euro pro Quadratmeter in einer Bandbreite zwischen 3700 und 5000 Euro. Bei den gebrauchten Wohnungen liegen die Preise zwischen 2490 und 3990 Euro und einem mittleren Quadratmeterpreis von 3080 Euro.


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