Wo ist das Ende?

Salzburger Immobilien sind nach wie vor ein heißer Renner. Das zeigt auch heuer die jährliche Analyse des Immobilienbüros Hölzl & Hubner auf Basis der im Grundbuch eingetragenen Kaufverträge, die den SN exklusiv vorliegt. Demnach sind in der Stadt Salzburg und im Umland im Vorjahr sowohl die Zahl der Transaktionen (plus 13 Prozent auf 3102 Kaufverträge) als auch das Transaktionsvolumen (plus 27 Prozent auf 1,2 Mrd. Euro) gestiegen.

"Ein großer Anteil ist auf Preissteigerungen zurückzuführen", erklärt Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner, "die beiden Kennzahlen bedeuten ein neues Rekordniveau." Der aus allen Parametern errechnete Salzburger Immobilien Index (SIX) ist demnach 2016 um zehn Prozent auf 573 Punkte gestiegen. Der SIX bildet nicht nur generell die Veränderungen der Transaktionszahl und des Transaktionsvolumens ab, sondern reagiert auch auf Preisänderungen in ausgewählten Marktsegmenten. Damit ist er ein allgemein gültiges Maß für den Salzburger Immobilienkaufmarkt. Dementsprechend stellt sich aber die Frage, wohin die Entwicklung führen wird? Eines der Grundprobleme sind die Baulandpreise. Grundstücke sind extrem rar, was zu einem wahren Höhenflug geführt hat. Im Vorjahr wurden 238 Grundstücke verkauft, wovon 66 als Baugrundstücke zu werten sind. Darunter fallen auch Verkäufe mit Altbestand, der dann abgerissen wird. Maislinger: "Flächen unter 300 Qua dratmetern sind nicht mehr bebaubar, Flächen unter 100 Quadratmetern sind meist Grünflächen, die etwa im Zuge von Bereinigungen den Besitzer wechseln, oder auch bei Straßenabtretungen." Im Durchschnitt stiegen die Baulandpreise in der Stadt Salzburg um 20 Prozent auf 767 Euro pro Qua dratmeter. Im Hochpreissegment erreichten die Grundstücke Spitzenpreise von bis zu 1150 Euro (plus 14 Prozent). Interessant: Im Niedrigpreissegment sind die Preise am deutlichsten gestiegen, und zwar um 32 Prozent auf durchschnittlich 400 Euro pro Quadratmeter. Maislinger: "Das ist eine logische Entwicklung. Weil ganz oben die Preise noch teurer wurden, greifen viele Interessenten zu mittleren und schlechten Lagen, was dort zu klaren Steigerungen führt."

Erst wenn es bei den Baulandpreisen zu einer Beruhigung kommt, wird es auch bei den Immobilienpreisen zu einer ähnlichen Entwicklung kommen. "Damit der Markt in Bewegung bleibt, braucht es Grundstücke quasi als Manövriermasse, damit der Markt nicht an den hohen Preisen erstickt", umschreibt der Experte die Situation. "Bei den Spitzenpreisen hat sich deshalb nicht mehr so viel geändert. Bei 1500 Euro ist eine Grenze erreicht. Darüber hinaus geht für Bauträger die Rechnung nicht mehr auf." Schließlich müssten etwa die Abrisskosten auch noch in den Neubau hineingerechnet werden. Dadurch werden Wohnungen aber so teuer, dass kein Käufermarkt mehr da ist. Übermäßig hohe Grundstückspreise zahlen nur jene Interessenten, die selbst bauen und dort leben wollen. Das erklärt auch die vereinzelten Spitzenpreise, die im Vorjahr etwa in Anif mit 1500 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Der Durchschnittspreis liegt in Anif hingegen bei 900 Euro. Einzelne Ausreißer nach oben gab es auch in Morzg mit 1400 Euro, in Aigen mit 1350 Euro, aber auch in Liefering oder Maxglan, wo Einzelspitzen um die 1200 Euro erreicht wurden.