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Nur Büroflächen, die bestimmten Standards entsprechen, werden in den neuen VRF-Index aufgenommen.
| SN/bernhard schreglmann |
Einen neuen Standard zur Bewertung und eine aktuelle Analyse von modernen Büroimmobilien stellt diese Woche Alexander Bosak, Lektor für Immobilienmarketing an der TU Wien und Leiter des Vienna Research Forums (VRF), der FH Wien der WKW und der FH Wiener Neustadt vor. Bisher verwendete Daten basierten auf der Arbeitsstättenzählung der Statistik Austria, die zuletzt 1991 aktualisiert wurden.
Der neue VRF-Standard identifiziert Büroflächen nach definierten Qualitätskriterien, die künftig Wien im internationalen Kontext besser vergleichbar machen. Bosak: "Damit setzen wir ein Signal für Investoren und Unternehmen, die neue Standorte für sich prüfen."
Das Vienna Research Forum zählt nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden. Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um überhaupt in die weitere Analyse aufgenommen zu werden, etwa Klimatisierung, Lift oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen. Auch zu Gebäude, Büro, Lage und Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen, um aufgenommen zu werden. "Die bisherige Datenbasis der Arbeitsstättenzählung ist nicht mehr ausreichend für die Immobilienwirtschaft. Inkludiert waren unter anderem Büroflächen von Schulen, Betriebsobjekten und sehr kleine Büroflächen. Es war eine Arbeitsstättenzählung und keine Büromarkterhebung", erklärt Bosak, "diese Daten wurden seit 1991 laufend ergänzt, aber ohne strukturierte Standards, die Investoren zur Orientierung brauchen."
Eine professionelle Immobilienwirtschaft benötige aber transparentes und international vergleichbares Datenmaterial, das kontinuierlich von führenden Maklerunternehmen auf Plausibilität geprüft und abgestimmt wird. Ein transparenter Markt birgt nur ein geringes Risiko und ist damit für Investoren interessanter. In Warschau, Prag und Budapest werden bereits seit dem Jahr 2000 Büroimmobilien nach diesem Standard klassifiziert und laufend Marktberichte erstellt.
Das Vienna Research Forum begann 2013 mit dem Aufbau einer neuen Datenbank von Wiener Büroimmobilien nach einer internationalen, modernen Klassifikation. Wiener Büroimmobilienkanzleien wie BAR, CBRE, Colliers, EHL, ÖRAG, Otto oder Spiegelfeld bringen unabhängig voneinander und anonym Vertragsabschlüsse, Mieten, Leerstände und Baufertigstellungen in die Datenbank des VRF ein. Vier Mal pro Jahr wird eine Aktualisierung der Daten veröffentlicht.
Der Wiener Büromarkt wird mit seinen wichtigsten Bürozentren in exakt definierte acht Submärkte bzw. Regionen gegliedert und vereinheitlicht: CBD (Innenbezirke), Donaucity, Prater/Lassallerstraße, Erdberg - St. Marx (Osten), Hauptbahnhof, Wienerberg (Süden), Norden und Westen. "Investoren fragen gezielt nach Bezirken und Regionen, wenn sie einen Standort suchen", erläutert Bosak.
Die bisher verwendeten Kennzahlen seien im internationalen Kontext nicht immer vergleichbar und nachvollziehbar gewesen, argumentiert Bosak die Einführung. "Mit dem Vienna Research Forum Büromarktbericht verfügen wir jetzt endlich über eine einheitliche Darstellung des modernen Wiener Büroimmobilienmarkts."
Wien verfügt insgesamt über rund 10,85 Mill. Quadratmeter Büroflächen, von denen zirka 51 Prozent aktuell einem modernen, international vergleichbaren Bürostandard entsprechen. Diese wurden nach der VRF-Klassifikation untersucht und der Kategorie A oder B sowie den Submärkten zugeordnet. Das bedeutet, dass Raumklima, Lifterschließung und IT dem erforderlichen Stand der Technik entsprechen. 70 Prozent der Vermietungsleistung finden innerhalb diese Segments statt.
7,1 Prozent der Flächen wurden nicht aufgenommen, da einzelne Mindest- bzw. Qualitätskriterien nicht erfüllt sind. Diese verfügen aber über Potenzial zur Weiterentwicklung auf den neuen VRF-Standard. Nicht aufgenommen wurden geschätzte 20 Prozent der Büroflächen von gemischt genutzten Objekten, in denen die Büronutzung unter 50 Prozent liegt oder weniger als 1000 Quadratmeter Büroflächen vorhanden sind. Bosak: "Bei rund 20 Prozent der gesamten Büroflächen sind die Büros meist unter 250 Quadratmeter und werden vorwiegend von Unternehmen bis zehn Mitarbeitern, Start-up-Unternehmen, Bürogemeinschaften oder EPUs genutzt. Sehr oft finden sich diese in Wiener Zinshäusern mit vorrangiger Wohnnutzung."
Nicht dem VRF-Standard entsprechen weitere 21,2 Prozent, das sind meist Büroflächen in Produktionsbetrieben oder kommunalen Gebäuden wie Schulen und Unis, sowie Büros, die vor 1990 errichtet wurden und über keinen modernen Standard verfügen. Diese Flächen spielen für den modernen Büromarkt nur eine untergeordnete Rolle.
Nach der Auswertung des zweiten Quartals 2016 liegt der Anteil des Leerstands in den VRF-Büroflächen bei sieben Prozent. Bosak: "Fünf bis sieben Prozent Leerstandrate braucht der Markt, um eine gewisse Flexibilität zu haben, dies ist also durchaus wünschenswert." Sei die Rate weit geringer, dann weise das auf eine geringe Bautätigkeit und mangelndes Vertrauen in den Markt eines Landes hin. Man dürfe nicht vergessen, dass von der Planung bis zur Fertigstellung eines Projekts fünf bis zehn Jahre vergingen.
