Neue Marken drängen ins Land

Ist vom Immobilienmarkt die Rede, denken die meisten Menschen zuerst an Wohnobjekte. Doch das ist nur ein Teil des Markts. Daneben prägen Gewerbeimmobilien das Geschäft, seien es Büros, Geschäftsflächen oder Betriebsareale. Stark in Bewegung ist - nicht nur in Österreich - der Geschäftsflächenbereich. Moderates Konsumwachstum, verstärkte Verlagerung des verfügbaren Einkommens auf Gastronomie und Tourismus sowie die kontinuierlich stärker werdende Konkurrenz durch den Onlinehandel haben die Situation für den klassischen Einzelhandel in den vergangenen Jahren deutlich verschärft. Die Folge ist ein mittlerweile in einigen Teilmärkten (z. B. im mittleren Modesegment) festzustellender Nachfragerückgang nach Einzelhandelsflächen. In kleineren Orten besteht dieser Trend bereits seit Längerem, seit einigen Jahren ist er auch in den Landeshauptstädten und Wien zu verspüren.

Die kürzlich veröffentlichte neue Ausgabe des Geschäftsflächenberichts von EHL Immobilien weist für Gesamtösterreich einen Rückgang der Einzelhandelsflächen um mehr als fünf Prozent seit 2013 aus.

Doch es gibt auch positive Entwicklungen: Wie bereits in den vergangenen Jahren drängen neue internationale Ketten und Marken, wie beispielsweise die Modeketten Pull & Bear, Weekday und Monki, der Heimtextilienanbieter Zara Home oder der niederländische Betten- und Matratzenhersteller Swiss Sense unvermindert stark auf den österreichischen Markt und machen damit einen Großteil des reduzierten Platzbedarfs der bereits etablierten Handelsketten wett.

"Es werden insgesamt weniger Flächen benötigt, aber es gibt zumindest eine größere Vielfalt als früher", resümiert EHL-Einzelhandelsexperte Jörg Bitzer. Das sei zwar für Konsumenten erfreulich, erschwere aber oftmals auch die Verhandlungsposition der Immobilieninvestoren: "Die Marktbedeutung einzelner großer Nachfrager nimmt tendenziell eher ab und die potenziellen Mieter kommen aus einer größeren Zahl von Herkunftsländern, vorwiegend aus Europa. Gleichzeitig werden immer mehr kleinere Flächen, also mit weniger als 200 Quadratmetern nachgefragt. Einerseits wird die Konzentration auf Qualitätsflächen immer stärker, andererseits sehen wir die Entwicklung lediglich für hochwertige Standorte mit hoher Besucherfrequenz unverändert sehr positiv."

Während es in den wenigen Topgeschäftsstraßen weiterhin noch teilweise Ausweitungen der Geschäftsflächen gibt, ist der Neu- und Ausbau von Einkaufszentren (EKZ) stark rückläufig. 2017 und in den folgenden Jahren ist laut dem Experten mit keinem nennenswerten Flächenwachstum bei Einkaufszentren zu rechnen. Österreichweit ist die Zahl der EKZ vergangenes Jahr sogar erstmals leicht von 136 auf 132 gesunken. Dieser Trend wird sich weiter fortsetzen, da die Konzentration der Retailer auf die absoluten Topzentren kleinere Zentren in schwächeren Lagen zunehmend unter Druck setzt.

Der Büromarkt - vor allem der Hauptmarkt Wien - präsentiert sich deutlich aktiver als in den letzten Jahren. Dies ist auf erste namhafte Abschlüsse bzw. zahlreiche Mietvertragsverhandlungen für die ab 2017 zur Fertigstellung gelangenden Objekte zurückzuführen. Nach einem Rekordtief von nur zirka 60.000 Quadratmetern im heurigen Jahr in Wien werden 2017 etwa 150.000 Quadratmeter und 2018 rund 350.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt.

In Salzburg zeigte sich zuletzt eine differenzierte Nachfrage, geht aus dem jährlichen Marktbericht von Hölzl & Hubner hervor: Der Platzbedarf von Start-ups ist dabei ebenso ein Thema wie Firmenvergrößerungen oder Umzüge. In sehr guten Salzburger Lagen ist mit Quadratmeterpreisen von 10,50 bis 13 Euro zu rechnen. Dafür ist aber eine ansprechende Architektur, eine moderne technische Ausstattung und eine sehr gute Infrastruktur nötig. In mittleren Lagen ist mit Preisen zwischen 8,20 und 10,20 Euro zu rechnen. Auch hier gelten oben genannte Kriterien, aber nicht mehr in der "ersten Reihe". Auf dem sogenannten Sekundärmarkt, also bei gebrauchten Immobilien, sind zwischen 5,60 und 7,00 Euro zu bezahlen.