Der Kauf eines Ferienhauses wird sicherer

Ein Häuschen in der Toskana, eine Finca auf Mallorca oder ein Appartement in Kroatien: Auch Österreicher investieren gern in Feriendomizile, auf Mallorca liegen sie sogar auf dem sechsten Platz unter den ausländischen Käufern. Dabei lauern aber auch Fallen, in die man nicht tappen sollte.

Die europaweite Digitalisierung der Grundbücher in Europa macht große Fortschritte. Ludwig Bittner, Präsident der Österreichischen Notariatskammer, warnt aber eindringlich: "Den größten Fehler, den Österreicher beim Kauf einer Immobilie im Ausland machen, ist: Sie gehen von der österreichischen Rechtslage aus."

In Österreich ist alles klar: Im elektronischen Grundbuch sind die Besitzverhältnisse, aber auch eventuelle Belastungen wie Hypotheken, Veräußerungsverbote oder Fruchtgenussrechte gespeichert und auf Knopfdruck abrufbar. Bei einem Kauf werden die neuen Besitzverhältnisse dokumentiert und mit den entsprechenden Urkunden im Grundbuch abgelegt.

Nach Angaben Bittners sind die Sicherheitsstandards in Spanien, Schweden, Litauen, den Niederlanden, Irland und natürlich Deutschland am ähnlichsten jenen in Österreich. Die Grundbuchdaten sind über das System EULIS (European Land Information Service) vernetzt. Ein österreichischer Käufer kann so über das nationale österreichische Grundbuch Informationen über die Grundstücke in den angeführten Ländern einholen.

In Spanien müsse man aber, sagt Ludwig Bittner, darauf achten, dass das Eigentum bereits durch den Abschluss des Kaufvertrags und die anschließende Übergabe übertragen wird. Für die Eintragung ins Grundbuch muss der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden. Bittner verweist auch auf den Süden Italiens, wo man sich nicht so sehr aufs Grundbuch verlassen sollte. Dort gelte vielmehr der Kaufvertrag.

Kaufinteressenten an Immobilien in Kroatien müssen darauf achten, dass noch nicht alle Liegenschaften im elektronischen Grundbuch erfasst sind. Die elektronischen Auszüge haben noch nicht die Beweiskraft der üblichen Grundbuchauszüge auf Papier. Daher gilt: Am Gang zum Grundbuchsgericht führt in Kroatien derzeit noch kein Weg vorbei. Das Eigentum erwirbt man dort wie in Österreich erst durch den Eintrag im Grundbuch. Die Verfahren dazu können in Kroatien aber bis zu 80 Tage und länger dauern. Im Zweifel, rät Bittner, sollte man auf den Papierauszug bestehen. "Das parallele Existieren von elektronischen und nicht elektronischen Daten macht es in der Praxis nicht einfach."

Alle, die an Häusern und Ferienwohnungen in Griechenland interessiert sind, brauchen auf jeden Fall einen langen Atem und hohe Risikobereitschaft, wie Bittner betont. Auch wenn seit 1994 mit Hilfe der Europäischen Kommission versucht wird, ein funktionierendes Grundbuch einzuführen - die Daten im Kataster sind nach wie vor unvollständig und stimmen nicht mit der Realität überein. "Potenzielle Käufer können nicht sicher sein, wem ein gewünschtes Objekt gehört und ob der Verkäufer auch tatsächlich der Besitzer ist. Daher der dringende Rat, einen Notar vor Ort zu kontaktieren und die Besitzverhältnisse vor Ort zu klären. Das gilt insbesondere auch für Länder, die noch nicht an das angesprochene EULIS-System angeschlossen sind."

Bittner rät auch, sich Kaufverträge zunächst schicken und übersetzen zu lassen, bevor die Unterschrift erfolgt. Selbstverständlich sollte sein, sich beim Kauf nicht mit Fotos von Immobilien zufriedenzugeben, sondern sie vor Ort zu besichtigen.

Bei langen Verfahrensdauern wie in Kroatien sollte nach Angaben des Präsidenten der Notare sichergestellt sein, dass der Verkäufer die Kaufsumme erst dann erhält, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Das kann durch ein Treuhandkonto erfolgen.