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Zinshäuser – vor allem in Wien – sind nach wie vor eine interessante Anlageoption.
| SN/bernhard schreglmann |
Seit jeher galt ein Zinshaus als gute Geldanlageform. Schon die "Fabrikanten" im 19. Jahrhundert legten ihr Geld auf diese Weise an. Und auch jetzt ist ein seit Jahren erkennbares Käuferinteresse vorhanden, vor allem auf dem Wiener Markt, wo sich die meisten typischen Zinshäuser in Österreich befinden. Der Trend geht jedenfalls weiter, das zeigt auch der aktuelle EHL-Zinshausbericht für 2016.
2016 könnten demnach erstmals wieder mehr Objekte auf den Markt kommen, da zahlreiche institutionelle Investoren das hohe Preisniveau nutzen werden, um sich von einzelnen Objekten oder ganzen Portfolios zu trennen. Das Transaktionsvolumen von 1,35 Mrd. Euro im Vorjahr wird 2016 laut Bericht neuerlich übertroffen werden. Überdurchschnittlich stark ist die Investmentaktivität in jenen Bezirken, die erst vergleichsweise spät in den Fokus der Investoren gerückt sind, wie z. B. Margareten, aber auch in Bezirken außerhalb des Gürtels wie Meidling oder die Brigittenau.
Die Zinshauspreise werden auch 2016 weiter steigen, erwarten die EHL-Spezialisten. Je nach Lage wird ein Anstieg der Quadratmeterpreise um drei bis zehn Prozent erwartet. Aktuell werden in der Innenstadt bis zu 9000 Euro pro Quadratmeter erzielt, der teuerste Bezirk innerhalb des Gürtels ist die Josefstadt mit bis zu 4000 Euro pro Quadratmeter. Vergleichsweise günstige Investitionsmöglichkeiten finden Investoren innerhalb des Gürtels in Margareten mit bis zu 2500 Euro pro Quadratmeter bzw. außerhalb des Gürtels in Meidling mit bis zu 1850 Euro pro Quadratmeter oder Rudolfsheim-Fünfhaus mit bis zu 1650 Euro pro Quadratmeter.
"Der Aufwärtstrend wird auch in den kommenden Jahren weiter anhalten", sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, "die anhaltende Niedrigzinspolitik, viel verfügbares Kapital, die aktuelle Verunsicherung durch den Brexit und auch die dynamische Bevölkerungsentwicklung in Wien machen Investments in Zinshäuser weiterhin attraktiv." Die erzielbaren Renditen bleiben jedoch weiterhin unter Druck. Der Großteil der Transaktionen bewegt sich in einem Renditebereich von 1,7 bis 4,1 Prozent.
Der Zinshausmarkt ist jedenfalls weiterhin fest in der Hand österreichischer Investoren. Stiftungen und private Investoren zeichnen mit 52 Prozent für mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. Ebenfalls stark engagiert sind Projektentwickler mit 40 Prozent. Diese suchen gezielt Objekte mit Ausbaupotenzial, da durch das steigende Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt in immer mehr Lagen, z. B. in Meidling, Rudolfsheim-Fünfhaus oder Ottakring, Dachgeschoßausbauten und der Abverkauf in Eigentumswohnungen wirtschaftlich sinnvoll geworden sind.
Die Nachfrage ausländischer Investoren nach Zinshausinvestments bleibt hingegen gering. Dies liegt zum einen am komplexen Mietrechtsgesetz, zum anderen wollen finanzstarke Investoren in der Regel aus verwaltungsökonomischen Gründen größere Volumina in Zinshausportfolios, von denen jedoch kaum welche auf den Markt kommen.
Auffallend ist der starke Anstieg bei Transaktionen mit Zinshausanteilen, vor allem seitens privater Investoren. "Diese Entwicklung ist auf die teilweise stark gefallenen Renditen bei Zinshausinvestments zurückzuführen. Da die Quadratmeterpreise bei Zinshausanteilen um bis zu 25 Prozent niedriger liegen, sind auch entsprechend höhere Renditen möglich, sodass Investments in Zinshausanteile für renditeoriente Investoren zunehmend attraktiv werden", sagt Ehlmaier, "zum anderen ist die durch den anhaltenden Trend zur Parifizierung ganz allgemein immer geringere Verfügbarkeit von Zinshäusern im Alleineigentum ein Grund, als Alternative in einen Zinshausanteil zu investieren."
"Share Deals" werden immer beliebter
Im Kommen sind dagegen sogenannte Share Deals. "Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie selbst gekauft, sondern es wird eine Gesellschaft gekauft, die eine Immobilie besitzt. Diese spezielle Art wird beim Immobilienkauf jetzt wesentlich häufiger als noch vor fünf Jahren gewählt", erklärt Markus Arnold, Eigentümer von Arnold Immobilien. Bei den von ihm vermittelten Zinshäusern, werden jährlich rund 20 Prozent des Volumens als Share Deals abgewickelt - Tendenz steigend. Da ein Share Deal nicht im Grundbuch aufscheint, schätzt Arnold den seit Jahren boomenden Wiener Zinshausmarkt auch entsprechend höher ein, als vielfach kolportiert wird. "Die Ursachen für den Anstieg von Share Deals sind ganz unterschiedlich. Steuerliche Vorteile sind dabei nur einer der Gründe, die dafür sprechen können."
Jeder Share Deal müsse als Einzelfall betrachtet und durch einen Rechtsanwalt bzw. Steuerberater sorgfältig geprüft werden, rät Dominik Lauda, Jurist und Investmentmakler bei Arnold Immobilien. Ein Share Deal könne steuerliche Vorteile bringen, müsse aber nicht zwingend immer die optimale Lösung für den Kunden sein.
Im Zuge der Steuerreform 2015 hat der Gesetzgeber einige Novellierungen vorgenommen, die sich auch auf Share Deals auswirken. Nach wie vor lässt sich im Zuge eines Share Deals die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr sparen, sofern eine Anteilsvereinigung verhindert wird. Den Steuervorteilen steht eine etwas umfangreichere "Due Diligence" gegenüber. Wesentlich für die Beurteilung eines Share Deals ist jedenfalls auch die Frage, was der Käufer mit der Immobilie in den nächsten Jahren vorhat.
