Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind so vielfältig wie die vier Wände selbst. Es kann die steigende Nachfrage sein, die Eigentümer zum Verkauf zum Bestpreis verführen. Es können jedoch auch neue Lebensumstände sein, die Eigentümer über den Verkauf von Wohnung, Grundstück oder Haus grübeln lassen. Die Kinder sind aus dem Nest, die Zimmer sind ungenutzt und der Gedanke an eine unbeschwerte Pension ist plötzlich besonders attraktiv.
Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf muss gut durchdacht sein, denn der Prozess ist mit Organisationsaufwand, Recherche und Kosten verbunden. Eine 2019 durchgeführte Innofact-Trendumfrage zeigt auf, dass rund 46 Prozent der ÖsterreicherInnen beim Verkauf einer Immobilie auf professionelle Unterstützung setzen. Welche Aufgaben übernimmt ein Makler und welche Kosten fallen dabei für die Verkäufer einer Immobilie an?
Immobilienverkauf: Das ist zu tun!
Um eines gleich vorweg zu klären: Nein, es ist nicht zwingend notwendig einen Makler für den Verkauf einer Immobilie zu betrauen. Grundsätzlich stellt sich während der ersten Überlegungen rund um den Verkauf die entscheidende Frage, ob jegliche Aufgaben bis hin zum endgültigen Verkauf selbst übernommen werden, oder ob die Erfahrungen einer externen Person bzw. Agentur unterstützend herangezogen werden soll.
Werfen wir einen Blick auf einige ToDo's, die im Laufe des Projekts 'Verkauf' für Eigentümer (Privatverkauf) bzw. Makler anfallen:
1. Vorbereitungen
- Wertermittlung der Immobilie
- Einholung notwendiger Unterlagen wie u.a. Pläne, Grundbuchauszug, Energieausweis, Betriebskostenabrechnung, Aufstellung Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Baubeschreibung
- Auftragserteilung und Koordinierung von Gutachtern (Immobilienbewertung) sowie notwendigen Fachfirmen (z.B. Entrümpelung)
- Erstellung eines Immobilien-Exposé
- Erstellung von Fotos und Videos
- Definition Zielgruppe
2. Während der Verkaufstätigkeit
- Wahl passender Verkaufskanäle
- Marketingmaßnahmen
- Organisation von Besichtigungstermine
- Einholung konkreter Verkaufsangebote
- Prüfung Bonität der Interessenten
- Beantwortung teils fachlicher Interessentenfragen
3. Abschluss Immobilienverkauf
- Verkaufsverhandlungen
- Ausarbeitung eines Kaufangebotes bzw. Koordination des Kaufvertrages mit dem Vertragserrichter und Treuhänder (Rechtsanwalt oder Notar)
- reibungslose Objektübergabe
Pflichten und Aufgaben von Makler
Makler sind Dienstleister, die über lokale Marktkenntnisse, ein breites Netzwerk und vor allem Erfahrung im Verkauf bzw. in der Vermietung von Immobilien verfügen. Die Unterstützung durch einen Profi spart Eigentümern vor allem Zeit und Nerven. Makler bieten sozusagen ein Rundum-Sorglos-Paket an und stehen von den Vorbereitungen bis hin zum Verkaufsabschluss mit Rat und Tat zur Seite.
Ein gutes Bauchgefühl und Vertrauen sind wichtig, wenn es um die Wahl des richtigen Maklers geht. Damit die Zusammenarbeit reibungslos funktioniert, sollte die Chemie zwischen Eigentümer und Makler stimmen. Ein erstes Gespräch bietet sich an, um einen Eindruck von der Persönlichkeit sowie den Vorstellungen des Gegenübers zu bekommen und um viele Fragen rund um den Verkaufsprozess zu stellen.
Wer auf die Unterstützung eines Maklers setzt, der kommt nicht darum herum, diesen auch für die Leistungen zu entlohnen. In einem Maklervertrag legen Makler und Auftraggeber die Bedingungen für die Zusammenarbeit fest. Für sämtliche Aktivitäten geht ein Makler zeitlich und finanziell in Vorleistung. Die gesetzlich geregelte Maklerprovision ist vom Auftraggeber erst dann zu entrichten, wenn der Makler das Kaufobjekt erfolgreich vermittelt hat. Die Maklerprovision hängt vom Preis der Immobilie ab. Bei einem Verkaufspreis bis € 48.448,51 fallen 4% Provision an, bei einem höheren Verkaufspreis 3%. Dazu kommen noch 20% USt.
Welche Risiken birgt der Privatverkauf
Wenn Immobilieneigentümer unrichtige oder unvollständige Auskünfte erteilen, kann dies gravierende Folgen haben. Der Verkäufer unterliegt der Informationspflicht, was bedeutet, dass es zur Vertragsauflösung oder sogar zu Schadenersatzforderungen kommen kann, wenn z.B. Mängel an der Bausubstanz nicht kommuniziert werden.
Ein weiteres Risiko stellt die Vermarktung dar. Auch wenn die Immobilie im Auge des Eigentümers für sich selbst spricht, muss diese dennoch für den Verkauf ins richtige Licht gerückt werden. Eine ineffektive oder nicht vorhandene Vermarktungsstrategie mindert die Chancen auf einen erfolgreichen Verkaufsabschluss. Eine statista.com Umfrage aus dem Jahr 2020 hat ergeben, dass der Großteil der Immobiliensuchenden auf online Immobilienportalen unterwegs ist. Gefolgt von Webseiten von Immobilienmaklern und Social Media Plattformen. Ein Foto und eine kurze Objektbeschreibung reichen jedoch nicht mehr aus. Ein vollständiges Immobilien-Exposé sowie professionelle Fotos und Videos, um potenziellen Käufern einen lebendigen ersten Eindruck zu verschaffen, sind beim aktuellen Suchverhalten besonders wichtig.
Welche Risiken birgt der Verkauf mit Makler
Wer sich für eine Zusammenarbeit mir einem Makler entscheidet, der sollte ein gutes Gefühl haben. Der Makler kommt aus der Region, er macht einen seriösen Eindruck und nimmt sich Zeit - alles scheint perfekt. Doch mit der Zeit kristallisiert sich heraus, dass der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt. Werden vom Makler falsche Informationen verbreitet oder kommt es zu Verstößen gegen das Maklergesetz, kann dies zu Schadenersatzforderungen führen. Kommt es zu einer groben Pflichtverletzung, können Maklerverträge (auch mit vereinbarter Laufzeit) ohne Entschädigung gelöst werden.
Grundsätzlich unterscheidet man bei Maklerverträgen zwischen dem einfachen Maklervertrag und dem Alleinvermittlungsauftrag. Beim einfachen Maklervertrag ist der Auftraggeber nicht an einen Makler gebunden, das heißt, es können mehrere Makler versuchen ein Objekt zu verkaufen. Der Makler ist hier nicht verpflichtet, einen Kaufabschluss zu vermitteln. Ein Alleinvermittlungsauftrag ist befristet und Makler sowie Auftraggeber gehen Verpflichtungen ein. So darf der Eigentümer keine anderen Makler beauftragen und der Makler verpflichtet sich dazu, alles mögliche zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln. Eine Auflösung ist hierbei nur aus wichtigen Gründen möglich.
"Do it yourself" oder Experte - was ist besser für mich?
Ob das Projekt Immobilienverkauf selbst in die Hand genommen oder eine Immobilienagentur beauftragt wird, hängt von vielen Faktoren ab. Wie bereits erwähnt, ist die Liste der anfallenden Aufgaben lang, das heißt, es handelt sich in erster Linie um viel Zeit, die bis hin zum erfolgreichen Verkauf investiert werden muss. Ein Blick auf die Vor- und Nachteile von Privatverkauf und Verkauf mit Makler können bei der Entscheidung unterstützen:
Vor- und Nachteile Privatverkaufs
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Keine Maklerprovision | Keine/wenig Marktkenntnisse |
| Ersparte Provision kann als Verhandlungsspielraum genutzt werden | hoher Zeitaufwand |
| Keine Absprache mit einem Makler notwendig | Käufer-Suche, Besichtigungen etc. müssen selbst organisiert werden |
| finanzielle Vorleistungen |
Vor- und Nachteile Verkauf mit Immobilienmakler
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Makler organisiert alles | Kostenaufwand/Provision |
| Verkäufer profitiert vom Netzwerk und den Erfahrungen des Maklers | Kontinuierlicher Kontakt und Absprache notwendig |
| Makler verkaufen meist schneller | Suche nach dem richtigen Makler |
| Moderne Technologien (z.B. 3D Immobilien Visualisierung) | |
| ev. höherer Verkaufspreis durch konkrete Zielgruppenansprache |
