Darf mein Vermieter eine Mindestvertragsdauer festlegen?
Kündigungsfristen und Vertragsdauer sind für Vermieter und Mieter gesetzlich durch das Mietrechtgesetz (MRG) und die Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt. So ist laut dem MRG nur eine Befristung von mind. 3 Jahren zulässig. Mietverträge die nicht rechtlich zulässig befristet werden, gelten automatisch als unbefristet. Für Wohnungen die nicht unter das MRG fallen (z.B. Wohnungen in Ein-und Zweiobjekthäusern) gibt es keine Ober-oder Untergrenze für die Befristung.
Kann mein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen?
Bei einem unbefristeten Mietvertrag, steht der Mieter laut dem Mietrechtgesetz (MRG) unter einem besonderen Kündigungsschutz. Vermieter können unbefristete Mietverträge nur gerichtlich aufkündigen und dies nur dann, wenn sie einen Grund vorweisen können. Diese sind klar definiert. Unter folgenden Umständen kann ein Vermieter die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags beim Bezirksgericht einreichen:
- Zahlungsrückstände von mind. 8 Tagen trotz Mahnung.
- Nachteiliger Gebrauch des Mietobjekts (starke Vernachlässigung des Mietobjekts).
- Rücksichtsloses Verhalten des Mieters zum Leid anderer Bewohner.
- Strafbare Handlungen des Mieters gegenüber des Mietobjekts, des Vermieters oder anderen im Haus lebenden Personen.
- Weitergabe des Mietobjekts durch den Mieter an Drittpersonen zu erhöhtem Mietzins.
- Tod des Mieters und das Fehlen einer eintrittsberechtigten Person.
- Nichtverwendung des Mietobjekts.
- Eintritt eines im Mietvertrag vereinbarten Grundes (welcher nicht gesetzlich geregelt ist).
- Abbruch oder Umbau des Hauses in welchem sich das Mietobjekt befinden.
- Eigenbedarf des Vermieters – Die Eigenbedarfsforderung wird gerichtlich geprüft - das heißt, es muss eine Dringlichkeit zum Eigenbedarf vorliegen.
- Die Erhaltung des Objekts ist durch die Miete nicht gewährleistet und dem Mieter wird ein adäquater Ersatz beschafft.
Darf der Vermieter einen befristeten Mietvertrag vorzeitig lösen?
Im MRG ist verankert, dass der Mieter frühestens nach einem Jahr das Mietverhältnis unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist lösen kann und der Vermieter frühestens nach Beendigung der 3-Jahres Frist.
Eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist, wie auch bei einem unbefristeten Vertrag, nur unter bestimmten Umständen möglich. Die Kündigung Seitens des Vermieters kann nur aus einem vom Gesetz anerkannten Kündigungsgrund geschehen. Der Vermieter kann dem Mieter daher nur aus folgenden Gründen den befristeten Mietvertrag kündigen:
- Bei erheblichen nachteiligem Gebrauch des Mietobjekts
- Bei qualifiziertem Mietrückstand
Sofern trotz Mahnung ein erheblicher Mietrückstand besteht oder das Objekt unsachgemäß gebraucht wird, kann der Vermieter sogar eine fristlose Kündigung durchführen.
Darf der Vermieter den Vertrag aufgrund von Eigenbedarf am Mietgegenstand kündigen?
Kommt es dazu, dass der Vermieter dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen möchte, dann werden die Gründe vorab vom Gericht geprüft. Das Gericht kann den Eigenbedarf anzweifeln, denn im Regelfall kann der Mietvertrag nur dann für den Eigenbedarf gekündigt werden, wenn ein dringlicher Grund für den Vermieter selbst oder nähere Verwandte besteht (drohende Obdachlosigkeit, etc.). Laut der Zivilprozessordnung (ZPO) gilt, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, eine Kündigungsfrist von 1 Monat.
Wir der dringliche Grund für den Eigenbedarf angezweifelt und die Bearbeitung durch das Gericht dauert über die Frist hinaus, dann wird diese durch das Gericht korrigiert. Wurde der Eigenbedarf gerichtlich geprüft und bestätigt, hat der Mieter die Option innerhalb von 4 Wochen Widerspruch einzulegen. Der Gericht nimmt im Regelfall die Verhandlungen wieder auf - solange hier keine endgültige Entscheidung des Gerichts vorliegt, muss der Mieter die Wohnung nicht räumen.
Kann der Vermieter Haustiere verbieten?
'Jegliche Haustiere sind im Mietvertrag verboten' – ein generelles Haustierverbot wie dieses, ist laut dem obersten Gerichtshof (OGH) verboten. Gibt es eine vertragliche Regelung zu Haustieren, dann müssen in Behältnissen gehaltene Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Zierfische und Co ausgenommen werden.
Sofern der Lärm nicht über das übliche Maß hinausgeht und die Papageien ganztägig um die Wette schreien, kann der Vermieter nicht dagegen vorgehen. Einzelne Tiere können aber laut OGH vom Vermieter verboten werden, sofern Gründe dafür vorliegen. Zum Beispiel wenn andere Hausbewohner gegen Tierhaare allergisch sind oder Tiere wie Hunde und Katzen die Wohnung stark verschmutzen und beschädigen können oder durch Lärm die Wohnqualität der Nachbarn beeinträchtigt wird.
Gibt es im Mietvertrag keine Regelung zu Haustieren, dann sind auch übliche Haustiere wie Hund und Katze erlaubt. Achtung jedoch bei gefährlichen Tieren! Eine Würgeschlange darf der Vermieter verbieten, auch wenn im Mietvertrag kein explizites Haustierverbot angeführt ist.
Darf der Vermieter jederzeit meine Wohnung betreten?
Ein Vermieter darf nicht nach Belieben die vermietete Immobilie aufsuchen und sich weder gewaltsam noch mit einem Zweitschlüssel Zugang verschaffen. Mieter müssen den Vermieter grundsätzlich nur dann Zugang zur Wohnung gewähren, wenn Gründe wie zum Beispiel ein Rohrbruch, Erhaltungsarbeiten oder eine Besichtigung aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen und vorab ein Termin vereinbart wurde.
Vor allem bei einer privaten Vermietung kann es vorkommen, dass Vermieter den Zustand des Mietobjektes regelmäßig begutachten möchten. Einen wöchentlichen oder monatlichen ‚Kontrollbesuch‘ müssen die Mieter jedoch nicht gestatten.
Gefahr in Verzug: Kommt es zu einer Gefahrensituation wie Feuer oder Wasser, welches in die Wohnung darunter tropft, darf der Vermieter (oder dessen Beauftragte) sich unangekündigt Zugang zur Wohnung beschaffen.
Darf der Vermieter die Heizung oder das Wasser abstellen?
Werden zum Beispiel Reparaturen durchgeführt, dann kann der Vermieter eine Einstellung der Versorgung vorab ankündigen. Doch im Falle eines zum Beispiel Zahlungsrückstandes, hat der Vermieter keine Berechtigung den Mieter von Strom oder Wasser abzuschneiden. Auch wenn bereits ein Räumungsstreit aufgrund eines Mietrückstandes läuft, ist eine Versorgungssperre unzulässig. Wenn der Vermieter die Belieferung von Energie oder Wasser verhindert, dann können die Konsequenzen bis hin zu einer Schadensersatzklage oder eine Minderung der Miete für diesen Zeitraum, reichen.
Kann der Vermieter einen Untermieter in meiner Wohnung verbieten?
In Österreich dürfen Hauptmieter grundsätzlich ihre Wohnung untervermieten, sofern diese auch selbst in der Wohnung wohnen. Wird jedoch die gesamte Wohnung untervermietet und der Hauptmieter wohnt nicht selbst in der Wohnung, dann ist die Erlaubnis des Eigentümers bzw. Hauptvermieters einzuholen Ein Fall wie dieser kann zum Beispiel eintreten wenn der Hauptmieter eine längere Auslandsreise plant und die Miete während dieser Zeit nicht bezahlen kann bzw. möchte. Empfohlen wird in jedem Fall ein Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und eine Einwilligung einzuholen. Wird dies missachtet, ist dies ein klarer Kündigungsgrund.
Auch wenn im Mietvertrag ein klareres Verbot zum Untervermieten angeführt ist, gibt es nur Ausnahmen, in welchen der Vermieter auf dieses beharren kann. Das betrifft zum Beispiel die Annahme, dass der Hauptmieter die Immobilie in absehbarer Zeit nicht wieder selbst nutzen wird. Ein anderer Grund der gegen eine Untervermietung spricht wäre, wenn der vom Mieter verlangte Untermietzins stark überhöht ist - das heißt, wenn der Hauptmieter plant durch den erhöhten Untermietzins auch gleich etwas dazuzuverdienen und die Auslandsreise so zu finanzieren.
Laut Mietervereinigung darf dieser jedoch nicht mehr als 150% des Hauptmietzinses betragen, zusätzlich Betriebskosten und Umsatzsteuer. Für vom Hauptmieter entrichtete Investitionen, die den Wohnstandard verbessern, kann ein Zuschlag verlangt werden. Kommt es zu einer teilweisen Untervermietung, dann muss der Untermietzins anteilig verringert werden.
Darf der Vermieter das Rauchen in meiner Wohnung verbieten?
Eine Klausel im Mietvertrag, die das Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon verbietet, ist grundsätzlich nicht zulässig. Für öffentliche Plätze, wie das Stiegenhaus oder den Garten, ist ein Rauchverbot hingegen möglich.
Kommt es bei der Wohnungsbesichtigung zur Frage nach dem Rauchverhalten, muss diese nicht beantwortet werden, da diese in die Privatsphäre eingreift. Obwohl das Rauhen in dein eigenen vier Wänden sowie am Balkon gestattet ist, ist es durchaus empfehlenswert, Rücksicht auf die anderen Bewohner zu nehmen. Es gibt immer wieder Fälle in welchen Nachbarn, die sich durch den Rauch gestört fühlen, vor Gericht ziehen. Eine offene Kommunikation mit den Hausbewohnern könnte daher Streitigkeiten vorbeugen.