Spätestens am 30. Juni ist der Tag der Abrechnung - der Betriebskostenabrechnung. Bis zu diesem Tag muss sie den Bewohnern vorliegen. Für viele Menschen ist jetzt auch die Zeit der Überraschungen, denn die Höhe der Betriebskosten kann sich plötzlich ändern, zumeist hinauf. Gerade bei der Arbeiterkammer laufen in diesen Tagen die Beratungen auf Hochtouren, oft genug kann durch einen Einspruch eine erkleckliche Summe eingespart werden, denn manche Kosten dürfen gar nicht weitergegeben werden.
Einen anderen Weg geht man bei der Firma IG Immobilien, einer hundertprozentigen Tochterfirma der Oesterreichischen Nationalbank. Das Unternehmen verfügt über 38 Eigenimmobilien, eine vermietbare Nutzfläche von rund 220.000 Quadratmetern, betreute Flächen von über 500.000 Quadratmetern im Bereich Facility Management und verwaltete Flächen von etwa 410.000 Quadratmetern. Seit 2014 geht IG Immobilien bei den Betriebskosten neue Wege und bietet in einigen Projekten Betriebskostendeckelungen an. Dies garantiere den Mietern Kostentransparenz und Planungssicherheit, sagt Geschäftsführer Hermann Klein.
Welche Arten von Betriebskosten sind enthalten? Hermann Klein: Das Modell, das eine Deckelung für jeweils drei Jahre vorsieht, umfasst alle Hausbetriebskosten. Nicht enthalten sind Heizungs-, Wasser- und Warmwasserkosten. Beinhaltet sind also Rauchfangkehrer, Müllentsorgung, Beleuchtung der Allgemeinräume, Reinigung, Wartung und Instandhaltung der Räume, die alle oder mehrere Mieter nutzen, dazu gehören auch Rasenflächen, Gehsteige und Innenhöfe. Weiters die Schneeräumung, Gartenpflege, Baumschnitt, Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen, Liftkosten, anteilig anrechenbare öffentliche Abgaben, Feuer- und Haftpflichtversicherungen und das Verwaltungshonorar.
All-In bedeutet eigentlich weniger Transparenz. Wie stellt sich das für die Bewohner konkret dar? Die Mieterinnen und Mieter erhalten natürlich trotz des "All-In" die gesetzlich vorgeschriebene jährliche Abrechnung der Betriebskosten. Volle Transparenz ist also gewährleistet.
Wie schaut eine Aufschlüsselung in der Praxis aus? Alle Einnahmen und Ausgaben werden im Detail aufgelistet. Die Betriebskosten werden - wie auch üblich - nach dem Mietrechtsgesetz detailliert angeführt.
Wie wird mit Kostenerhöhungen umgegangen? Da die Hausbetriebskosten für drei Jahre gedeckelt sind, trägt das Risiko für Kostenerhöhungen während dieser Periode der Vermieter, also in unserem Fall IG Immobilien.
Ist das Ganze nicht ein Zusammenrechnen der ohnehin bekannten Betriebskosten mit der Miete, halt unter einem anderen Namen? Die Höhe des Mietzinses wird bei uns losgelöst von der Höhe der Betriebskosten kalkuliert. Wir haben das Modell entwickelt, um unseren Mieterinnen und Mietern eine bessere Planungssicherheit zu ermöglichen. Sie wissen damit genau, welchen Betrag sie im Zeitraum von drei Jahren monatlich budgetieren müssen. Die Zustimmung zu diesem Modell liegt auch nach fünf Jahren Praxis bei 100 Prozent und unsere Mieterinnen und Mieter sind sehr zufrieden damit.
"Gedeckelt" bedeutet, der Mieter zahlt nicht mehr als eine gewisse Summe? Wer zahlt die Differenz? Gedeckelt bedeutet, dass unsere Mieterinnen und Mieter über den Zeitraum von drei Jahren genau das an Betriebskosten zahlen, was vereinbart wurde. Sollten die Betriebskosten geringer ausfallen, dann werden diese bei der Jahresabrechnung dem Mieter gutgeschrieben. Sind die Betriebskosten höher als vereinbart, trägt die Differenz IG Immobilien.
Sie legen auf Nachhaltigkeit besonderen Wert. Wieweit beeinflusst das die laufenden Betriebskosten? Als langfristiger Investor nehmen wir für nachhaltiges Bauen höhere Errichtungskosten in Kauf. So können wir unseren Mietern durch den Einsatz von energieeffizienter Haustechnik langfristige Transparenz und Kostensicherheit bieten.
Mietrechtsgesetz
Wo regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) die Betriebskosten?
Altbau Wer in einer Altbauwohnung in einem Haus wohnt, dessen Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erfolgte, fällt vollständig unter das MRG. Dazu zählen auch vermietete Altbaueigentumswohnungen in Häusern, die bis zum 8. Mai 1945 errichtet wurden. Geförderter Neubau Das MRG gilt auch für eine Wohnung in einem Gebäude, das nach dem 30. Juni 1953 bewilligt und mit Wohnbauförderungsgeldern errichtet wurde. Dazu zählen auch Gemeindewohnungen. Mietwohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen Dort gelten fast alle Bestimmungen des MRG zu den Betriebskosten und zu der Betriebskostenabrechnung.
Wo das MRG die Betriebskosten nicht regelt
Neubau-Wohnungseigentum
Wenn eine Eigentumswohnung in einem Gebäude gemietet wird, das mit einer Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 neu errichtet wurde. Das MRG und damit auch die Betriebskostenvorschriften gelten jedoch voll für Eigentumswohnungen, die mit Geldern aus dem Wohnhauswiederaufbaufonds (WWF) oder dem Wohnbauförderungsgesetz 1968 (WFG 68) gebaut wurden.
Frei finanzierter Neubau
Miete in Wohnungen in einem Gebäude, das mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 ohne Wohnbauförderungsgelder errichtet wurde.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Miete in einem Gebäude mit maximal zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen, auch wenn Räume nachträglich durch einen Dachbodenausbau dazukommen.
Dachausbau oder Aufbau
Mietobjekte in einem Dachausbau oder Aufbau, der mit einer Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 errichtet wurde. Dazu gehören auch unausgebaute Dachböden, die nach dem 31. Dezember 2001 gemietet wurden. Voraussetzung ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter, darin zumindest teilweise eine Wohnung oder Geschäftsräume zu errichten.
Zubau
Mietobjekt in einem Zubau mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006.
Mietwohnung einer wohltätigen Organisation
Wenn Wohnraum von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet wird.
Dienst-, Natural- und Werkswohnungen
Mietwohnung für dienstliche Zwecke.
Ferienwohnungen
Wenn eine Ferienwohnung gemietet wird.