Finanzierung & Recht

Neue Regeln bei Gemeinnützigen

Seit Jahresbeginn gelten Änderungen für gemeinnützige Wohnungen. Belastungen wurden verringert, Spekulationen mit gekauften Wohnungen unterbunden und eine Erhaltungspflicht der Vermieter wurde eingeführt.

Für geplante Sanierungen ist künftig nur mehr die Zustimmung einer Dreiviertelmehrheit der Mieter notwendig. SN/bernhard schreglmann
Für geplante Sanierungen ist künftig nur mehr die Zustimmung einer Dreiviertelmehrheit der Mieter notwendig.

Mieter von gemeinnützigen Wohnungen sind seit Jahreswechsel mit einigen Neuerungen konfrontiert. Neben einigen Änderungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), die für die Bewohner kaum erkennbar sind und mehr die Genossenschaften betreffen, gibt es auch einige spürbare Veränderungen, wie Markus Sturm, Geschäftsführer von "Die Salzburg" und Mitglied im Verhandlungsteam, erläutert:
1. Keine Spekulation mehr bei Mietkaufwohnungen
Seit Jahren gibt es die Möglichkeit für Mieter in gemeinnützigen Wohnbauten, ihre Wohnungen nach einer Frist von zehn Jahren zu kaufen. Das geht allerdings nur bei extra dafür errichteten Wohnungen, nicht generell bei allen. Grundgedanke für die Kaufoption war, dass die Mieter im Vergleich zum übrigen Preisniveau günstig zu ihrer Wohnung kommen können. "Der Kaufpreis liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis, vor allem in Salzburg", erklärt Sturm: "Das wurde aber auch ausgenutzt und die Wohnung binnen weniger Wochen wesentlich teurer weiterverkauft." Sturm erzählt von einem Beispiel, bei dem der Mieter seine Wohnung Ende Juni um 120.000 Euro gekauft und dann Mitte Juli um 170.000 Euro weiterverkauft habe. Eine solche Praxis ist nun nicht mehr möglich. Die Neuregelung sieht vor: Wenn ein Mieter nach zehn Jahren die Kaufoption zieht, werden der Kaufpreis und der aktuelle Verkehrswert festgestellt. Wird die Wohnung später weiterverkauft, muss die Differenz nachgezahlt werden. Zudem steht die Genossenschaft mit einem Vorkaufsrecht im Grundbuch, womit der Käufer das Objekt zuerst der Gesellschaft anbieten muss.
2. Neue Tarife für die Erhaltung
Bisher wurde von gemeinnützigen Mietern ein sogenannter Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) eingehoben, der zweckgebunden zu verwenden ist. Er betrug in den ersten zehn Jahren 43 Cent pro Quadratmeter und Monat. Nach zehn Jahren stieg der Betrag auf 1,14 Euro und nach 20 Jahren auf 1,71 Euro. "Das waren auf einen Schlag zwei deutliche Erhöhungen", erklärt Sturm. Deshalb wurde die Tarifstruktur geglättet. Nun zahlt man in den ersten fünf Jahren 50 Cent pro Quadratmeter und Monat, danach steigt der Tarif jährlich um sechs Cent an. Im 30. Jahr erreicht er dann zwei Euro. Sturm: "Das ist für die Bewohner angenehmer. Man muss ja berücksichtigen, dass durch die Wohnbauförderung und die Betriebskosten die monatliche Belastung ja auch noch steigt."
3. Instandhaltungspflicht des Vermieters
Ein Streitthema nicht nur bei den gemeinnützigen, sondern auch bei den privaten Vermietern ist immer das Thema Instandhaltung. Zahllose Gerichtsurteile mussten klären, wer etwa für eine defekte Therme aufkommen muss, der Mieter oder der Vermieter. Für den gemeinnützigen Sektor wurde dies nun mit der WGG-Novelle für Neuvermietungen geklärt: "Es besteht eine Instandhaltungspflicht des Vermieters", sagt Sturm. Und das betrifft eine umfassende Erhaltungspflicht auch im Inneren. Ausgenommen sind Bagatellreparaturen, etwa ein kaputter Brauseschlauch, ein Abflusssieb oder Oberflächen. Wenn also neu ausgemalt wird, ist das schon Sache des Mieters. Alles darüber hinaus betrifft aber den Vermieter, also die Therme, die Badewanne, Fliesen oder Armaturen. Sturm: "Wesentlich ist dabei der Begriff der Brauchbarkeit. Die Leute müssen schon auf ihre Wohnungen achtgeben, denn ein verschmutzter Teppichboden wird nicht ständig ausgetauscht." Zudem habe man als Vermieter sorgfältig zu wirtschaften, weil ja mit den Beträgen aus dem EVB auszukommen ist.
4. Thermische und barrierefreie Sanierung
Auch gemeinnützige Wohnbauten kommen in die Jahre und müssen saniert werden, meist in thermischer Hinsicht. Ist genug Geld im EVB, dann kann das die Genossenschaft einfach veranlassen. Ist zu wenig Geld da, müssen die Mieter darüber abstimmen, weil sie ja die Zusatzkosten tragen müssen. Bisher gab es hier ein Einstimmigkeitsgebot. Wenn also nur ein einziger Mieter dagegen war, konnte die Sanierung nicht erfolgen. Mit der Novelle zum WGG ist nun eine Dreiviertelmehrheit ausreichend. "Bisher wurden die Kosten auf zehn Jahre verteilt, nun geht das auch auf 20 Jahre, wodurch es für die Mieter deutlich billiger wird", sagt Sturm.
5. Einnahmen bleiben künftigen Generationen erhalten
Eine Praxis, die schon bisher gang und gäbe war, wurde nun auch gesetzlich verankert. Einkünfte der Gemeinnützigen, etwa aus Mieten bereits ausfinanzierter Wohnanlagen, aus Zinserträgen etc., sind nicht nur für die gegenwärtigen Mieter da, sondern auch für künftige Generationen. Solcherart angespartes Vermögen bei den Gesellschaften muss zweckgewidmet verwendet werden, aber unabhängig vom einzelnen Objekt. Sturm: "Wir brauchen diese Rücklagen einerseits, um ausreichend Bonität für neue Objekte und damit Kredite zu haben, andererseits können damit neue Grundstückskäufe getätigt werden. Durch die gesetzliche Lage ist sichergestellt: Bei uns kann kein Kapital abfließen."

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