Um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen, müssen sich die meisten Käufer Geld leihen, und das ist heute deutlich billiger als noch vor zehn Jahren. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank hat sich bei einem Dauertief eingependelt, weshalb auch die Oesterreichische Nationalbank seit Jahren sinkende Kreditzinssätze für Wohnbaukredite verzeichnet. Bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren kann es sich deshalb lohnen, den Kredit bei einer Bank vorzeitig zu beenden und ihn bei einer anderen Bank zu günstigeren Konditionen fortzuführen, raten Experten des Immobiliendienstleisters McMakler.
Eine Umschuldung bietet oftmals ein großes Sparpotenzial
Der Immobilienkauf ist eine kostspielige Angelegenheit, viele Käufer schließen einen Kredit über eine sechsstellige Summe ab. Dementsprechend dauert es auch etwas länger, die vollständige Kreditsumme abzubezahlen. Meist ist in einem Kreditvertrag eine Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren vereinbart. Ist dieser Zeitraum um, kann der Kreditnehmer entweder den Restbetrag auf einmal begleichen oder er schließt eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zinssatz ab. Dabei kann ein Kreditnehmer entweder den Vertrag mit seiner Hausbank verlängern, auch Prolongation genannt, oder die Bank wechseln. "Es besteht aber immer die Möglichkeit, einen Kreditvertrag vorzeitig zu beenden, um bei einer anderen Bank bessere Konditionen zu erhalten. Diese Umschuldung bietet im Vergleich zur normalen Anschlussfinanzierung ein großes Sparpotenzial", erklärt Jakob Cerbe, Geschäftsführer Österreich von McMakler. "Mit der neuen Bank wird eine neue Zinsbindung vereinbart, dabei profitieren Immobilienbesitzer nicht nur von dem historisch niedrigen Leitzins, sondern auch von der Wertsteigerung ihrer Immobilie." Aufgrund der hohen Nachfrage seien viele Immobilien im Wert gestiegen und böten eine höhere finanzielle Sicherheit für Banken. "So haben die Eigentümer eine bessere Verhandlungsgrundlage."
Verbraucher sollten dennoch immer mehrere Angebote einholen und vergleichen, auch wenn sie den Vertrag mit ihrer Hausbank verlängern wollen. So gibt es immer einen größeren Verhandlungsspielraum.
Eine Umschuldung ist mit Kosten verbunden
Allerdings ist die Umschuldung auch mit einigen Kosten verbunden. Wird ein Kreditvertrag vor Ende der Laufzeit gekündigt, muss der Immobilienbesitzer eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. "Bei einer Umschuldung profitieren seit Mitte 2010 Kreditnehmer durch eine Gesetzesänderung. Die Vorfälligkeitsentschädigung von Verträgen, die nach dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, darf höchstens ein Prozent der gesamten Kreditsumme betragen, vorher waren es bis zu fünf Prozent", erläutert Cerbe. Hinzu kommen noch Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung und Neueintragung einer Hypothek in das Grundbuch. Eventuell berechnen die jeweiligen Banken noch Bearbeitungsgebühren.
Eigentümer sparen am meisten, wenn sie die Höhe der monatlichen Rate nicht verändern. Aufgrund der niedrigeren Zinsen kann die Kreditsumme so schneller getilgt werden. Das lohnt sich besonders für Eigentümer, die noch voll im Berufsleben stehen. Cerbe: "Vorsicht: Wer in absehbarer Zukunft finanzielle Abstriche machen muss, der sollte bei einer Anschlussfinanzierung auch niedrigere Monatsraten wählen. Die Tilgung dauert zwar länger, aber so besteht nicht die Gefahr, in eine finanzielle Notlage zu geraten."