Finanzierung & Recht

Investorenmodell - Der Schmäh mit dem Chalet

Investoren in Ferienanlagen wie Chalets und Apartments wissen oft nichts über die Gesetzeslage.

Das Angebot wirkt attraktiv, gerade für Investoren aus dem Ausland: Man kauft sich ein Chalet oder ein Apartment im Rahmen eines touristischen Projekts. Das wird über einen Betreiber vermietet, wobei man die Immobilien auch selbst nutzen kann. Meist ist von zehn Wochen pro Jahr die Rede. Solche Modelle sind im ganzen Bundesland Salzburg, aber beispielsweise auch in Tirol seit Jahren groß in Mode.

"Diese Chaletdörfer sind ein Investorenmodell", sagt Stephan Wijnkamp, Rechtsanwalt in Imst in Tirol. Der gebürtige Niederländer hat sich auf die Bereiche "Skirecht" und eben "Zweitwohnsitze" spezialisiert. Nicht ohne Grund, denn viele Investoren kommen aus seiner Heimat, aber auch aus Deutschland und Ostösterreich. Für Wijnkamp beinhalten diese Investorenmodelle aber einige Fallstricke. "Es gibt unterschiedliche Strategien der Projektentwickler." Das Investorenmodell sieht so aus: Eine beispielsweise niederländische Gesellschaft kauft und entwickelt das Projekt im Rahmen eines "Hotelbetriebs". Danach werden die "Einzelteile" an Investoren verkauft, die durch die Vermietung über entsprechende Buchungsplattformen daraus Erträge erzielen. Ihnen wird meist (mündlich) versprochen, dass sie diese Liegenschaft auch bis zu zehn Wochen im Jahr selbst nutzen dürfen.

Die Projekte sind vielfältig. Da gibt es einerseits die inzwischen bekannten Chaletdörfer, wo die einzelnen Chalets unterschiedliche Eigentümer haben, aber rechtlich als "Hotelbetrieb" geführt werden.

"Es gibt aber auch die Variante, dass ein Hotel gekauft wird. Danach werden die Einheiten parifiziert und einzeln verkauft", sagt Wijnkamp: "Das ist letztlich eine Investition in einen Hotelbetrieb. Die Kunden glauben oft, dass sie ein persönliches Apartment gekauft haben und darin wohnen können." Das sei aber nicht so. Meist gibt es einen Vertrag zwischen den Betreibern und den Investoren über eine Nutzung über 20 Jahre. Die Investoren dürfen die eigenen Räumlichkeiten aber nicht selbst nutzen. Es sei denn, sie buchen das Apartment über die Plattform wie jeder andere auch. Dort kann man aber nicht eine spezielle Einheit buchen. "Deshalb bekommen die Investoren eine
Anleitung, wie sie ihr eigenes Apartment buchen können", erklärt der Rechtsanwalt: "Das ist aber verboten, weil es über die normale touristische Vermietung hinausgeht." Vor allem weil es oft keine "normale"
Buchung ist (siehe Faksimile).

Konkret läuft eine solche "Sonderbuchung" so ab: Der Eigentümer bucht das eigene Apartment. Allerdings zahlt er dafür nicht den Bruttopreis wie jeder andere, sondern nur jenen Betrag, den er als Eigentümer vom Betreiber ohnehin wieder zurückerhält. "Er zahlt also das Geld 1:1 an sich selbst", sagt Wijnkamp. Legal wäre der Vorgang nur, wenn der Investor wie jeder andere dieses Hotel bucht, den normalen Preis zahlt und tatsächlich zufällig im eigenen Apartment landet . "Aber auf so einer Basis kauft niemand ein Apartment", weiß der
Experte: "Der Reiz liegt ja genau darin, dass man quasi in den eigenen vier Wänden wohnen kann."

Wäre ein Investmentmodell ohne die Aussicht auf Eigennutzung interessant, dann wären Entwickler und Geldgeber ja weitaus günstiger dran, wenn sie dafür eine GmbH gründeten und Anteile daran verkauften. "So spart man sich die ganzen Nebenkosten, die bei einer Immobilie oft zehn Prozent des Kaufpreises erreichen", sagt Wijnkamp. Ein solches Modell wäre quasi ein geschlossener Fonds mit weniger Kosten und einem reinen Renditegedanken. Trotzdem gehen die Interessenten den teureren Weg über eine Parifizierung, obwohl es laut Wijnkamp drei bis vier Jahre dauert, bis man erst einmal die Nebenkosten wieder verdient hat.

Was kann dem Investor bei der Eigennutzung passieren? Wijnkamp: "Der Bürgermeister muss das kontrollieren. Er kann die Eigentümer zur Stellungnahme auffordern. Dabei gibt es eine Beweislastumkehr: Die
Eigentümer müssen beweisen, dass sie das Objekt nicht selbst bewohnt haben." Haben sie es dennoch getan, kann das Strafen von bis zu 25.000 Euro pro Vergehen nach sich ziehen. Das kann aber auch bis zur Rückabwicklung oder einer Zwangsversteigerung gehen. Wijnkamp: "Doch wer kauft denn dann noch ein solches Apartment?" Der Käufer bliebe auf einem enormen Schaden sitzen. Er kann sich höchstens am Verkäufer schadlos halten, wenn der ihn nicht über die Rechtswidrigkeit aufgeklärt hat. "Allerdings gibt es da ein Dreijahresfrist. Ein weiteres Problem ist, wenn der Verkäufer eine GmbH ist. Gibt es die dann noch?", fragt der Rechtsanwalt. Es ist also in der Regel ein kompletter Wertverfall zu befürchten, vor allem weil der Eigentümer das Objekt nicht einmal selbst als Hauptwohnsitz bewohnen dürfte, da es ja zu einem Hotelbetrieb gehöre. "Man muss das touristisch vermieten", sagt Wijnkamp. Ein Problem entsteht auch, wenn etwa der Hotelbetreiber in Konkurs geht, weil die Nachfrage nicht gegeben ist.

Gibt es einen Ausweg? "So etwas darf man nicht kaufen, wenn man es auch selbst benutzen will", rät Wijnkamp. Denn der Kaufvertrag werde in der Regel juristisch einwandfrei und ohne Zusicherung der Eigennutzung abgeschlossen. Das bestätigt auch der Salzburger Notariatspräsident Claus Spruzina: "Da gibt es kein Augenzwinkern. Ich schreibe in jeden Vertrag den Hinweis auf das Salzburger Raumordnungsgesetz hinein. Das ist gerade bei Holländern wichtig, weil die ja in den Niederlanden unterschreiben." Vor der letzten ROG-Novelle per 1. 1. 2018 habe es hier einen Graubereich gegeben. Spruzina: "Die Zusicherung auf zehn Wochen Eigennutzung ist ein Schmäh."

Wer also schon Besitzer und Nutzer einer solchen Liegenschaft ist, bleibt in
der Regel laut Wijnkamp so lange unbehelligt, wie der Bürgermeister nichts dagegen unternimmt. Und die sind oft daran interessiert, dass Geld und Menschen kommen. Wijnkamp: "Wo kein Kläger, da kein Richter!"

Aufgerufen am 18.01.2020 um 11:42 auf https://immo.sn.at/immo-ratgeber/finanzierung-recht/investorenmodell-der-schmaeh-mit-dem-chalet-68633347

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