Finanzierung & Recht

Die Fallen bei der Vermietung

Grenzfälle der Vermietung. Wer ein Zimmer oder eine Wohnung vermietet, muss verschiedene Dinge beachten, zum Beispiel die Zweitwohnsitzthematik.

Auch in Salzburg vermieten viele Menschen Wohnraum über Airbnb, ohne die Rechtslage zu beachten.  SN/bernhard schreglmann
Auch in Salzburg vermieten viele Menschen Wohnraum über Airbnb, ohne die Rechtslage zu beachten.

Der Winter naht und damit die Skisaison, die jedes Jahr zahlreiche Touristen aus nah und fern ins Bundesland Salzburg lockt. Außer in Hotels oder Pensionen sind viele Gäste privat untergebracht, in Zimmern oder Ferienwohnungen. Damit wird auch heuer wieder für viele Vermieter die Frage aktuell, was es bei der Vermietung ihrer Wohnräume zu beachten gilt: Ist ein Mietvertrag vonnöten? Was passiert, wenn ein Dauermieter das Objekt als Zweitwohnsitz nutzen möchte? Und was muss beachtet werden, wenn man ein Zimmer in den eigenen vier Wänden vermietet - Stichwort Airbnb?

Einer, der sich mit der Rechtslage bei diesen Grenzfällen auskennt, ist der Salzburger Rechtsanwalt und Präsident der Salzburger Rechtsanwaltskammer Wolfgang Kleibel. Er beobachtet, dass viele Gastgeber oft kaum ausreichend mit der Rechtslage und den damit verbundenen Grenzen der legalen Vermietung vertraut sind.

Um zu verstehen, was im Bereich der Vermietung zulässig sei und was nicht, gelte es zunächst, den Normalfall einer Vermietung zu definieren. "Dieser liegt vor, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung oder ein Geschäftslokal zustande kommt, der im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes liegt, und der bei Wohnungen auf mindestens drei Jahre befristet ist", erklärt Kleibel, "zudem sollte sich der Mietgegenstand in einem Gebäude mit mehr als zwei selbstständig vermietbaren Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten befinden."

Als weiteres entscheidendes Kriterium nennt Kleibel die Verpflichtung des Mieters, in dem gemieteten Objekt seinen Hauptwohnsitz zu begründen. Tut er das nicht, laufen er und der Vermieter Gefahr, in die heikle Thematik der Zweitwohnsitze hineinzurutschen. "Da sind wir dann nämlich schon bei den Grenzfällen der Vermietung angelangt", warnt der Rechtsanwalt, "denn Zweitwohnsitze sind laut Salzburger Raumordnungsgesetz nur in ausgewiesenen Zweitwohnsitzgebieten erlaubt. Diese sind von der Gemeinde festgelegt."

Auch was ein Zweitwohnsitz sei, sei in diesem Gesetz klar definiert: "Wenn Wohnungen oder Wohnräume dem Aufenthalt zu Urlaubs- oder sonstigen Freizeitzwecken dienen und diese Nutzung nicht touristischer Natur ist, sind sie als Zweitwohnsitze anzusehen", stellt Kleibel klar und weist darauf hin, dass dies auch von den Behörden kontrolliert werde. Wer eine Wohnung als Zweitwohnsitz oder touristisch nutzt oder nutzen lässt, dem kann eine Geldstrafe bis 25.000 Euro drohen.

Im Zusammenhang mit der Zweitwohnsitzthematik stellt sich auch die Frage, inwiefern eine Wohnung leer stehen darf. Laut Wolfgang Kleibel gibt es derzeit keine gesetzliche Verpflichtung zum ständigen Bewohnen eines Wohnobjekts. "Dann muss die Wohnung aber wirklich leer sein und darf nicht möbliert sein. Sonst liegt der Verdacht nahe, dass sie eventuell illegal kurzzeitvermietet wird."

Die Bestimmungen zur Leerstehung von Wohnungen könnten sich aber bald ändern, da dieses Thema gerade im Zuge der Neuordnung der Raumordnung im Landtag diskutiert wird. "Die Politik denkt über eine Leerstandabgabe nach. Diese würde allerdings wiederum dem Grundrecht auf Eigentum widersprechen", zeigt Kleibel die Problematik auf.

Weitere Grenzfälle der Vermietung stellt die Vermietung einer Wohnung zu Geschäftszwecken oder die Vermietung an Nicht-EU-Bürger dar.

Phänomen Airbnb
Ein Thema, bei dem die endgültige Rechtslage noch nicht hundertprozentig geklärt sei, sei Airbnb. Hinter dieser Abkürzung ("Airbedandbreakfast" = "Luftmatratze und Frühstück") verbirgt sich ein amerikanisches Unternehmen, das im Internet Privatunterkünfte auf der ganzen Welt vermittelt. Problematisch ist dieses Vermietungsmodell laut Wolfgang Kleibel nicht nur betreffend Mietrechtsgesetz, sondern auch hinsichtlich Steuer- und Meldegesetz, da vermutlich nicht alle Airbnb-Vermieter ihre Einkünfte versteuern oder die verpflichtende Ortstaxe abführen. "Ab einer Vermietung von drei Tagen greift nämlich die Meldepflicht", sagt Kleibel. Zudem erfolge in den meisten Fällen durch das zusätzliche Anbieten von Dienstleistungen eine unzulässige Widmungsänderung der Wohnung und gleichzeitig eine Mehrbelastung der anderen Hausbewohner durch das ständige Ein- und Ausgehen fremder Personen.

Im Prinzip ist laut Kleibel an einer Privatzimmervermietung nichts auszusetzen: Wer ein Zimmer in einer Wohnung in einem Haus mit mehr als fünf Wohneinheiten vermieten möchte, darf das tun, wenn es sich beim Mieter beispielsweise um einen Schüler oder Studenten handelt. Wenn dieses Zimmer aber zu touristischen Zwecken genutzt wird, ist es verboten. "Und genau das ist ja der Grund für die meisten Airbnb-Vermietungen", betont Wolfgang Kleibel.

Aufgerufen am 28.05.2022 um 01:41 auf https://immo.sn.at/immo-ratgeber/finanzierung-recht/die-fallen-bei-der-vermietung-875374

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