Für Grundstücksverkäufer ist es wichtig zu wissen um welche Grundstücksart es sich überhaupt handelt und wie sich eine Reihe an Merkmale, wie unter anderem die Bodenbeschaffenheit und die Erschließung des Grundstücks, auf den Wert auswirken. Diese Informationen sind nicht nur für die Bestimmung des Verkaufspreises essentiell, sondern gleichermaßen für die Bestimmung der Käuferzielgruppe. Wir haben mit einem Experten darüber gesprochen wie Verkäufer das Projekt "Grundstückverkauf" am besten starten, wie der Wert des Grundstücks ermittelt wird und worauf steuerrechtlich zu achten ist.
Grundstückspreis festlegen
Bevor Verträge unterzeichnet werden und Eigentum den Besitzer wechselt, muss der Wert des zum Verkauf angebotenen Baulands ermittelt und ein Preis festgelegt werden.
Die wichtigsten Preisfaktoren sind die Lage, Widmung und die Bebauungsdichte. Diese 3 Faktoren haben einen signifikanten Einfluss auf den Wert des Grundstückes.
Gernot Gassner | Kainz Gruppe Salzburg
Eine Methode um zu Anfang den Wert des Grundstücks zu ermitteln ist, ähnliche und bereits verkaufte Grundstücke aus der Region heranzuziehen und mit dem eigenen Grundstück zu vergleichen. Da jedes Grundstück jedoch individuell ist und sich relevante Faktoren wie Hanglage, Nachbarschaft, Parkmöglichkeiten, Infrastruktur, Bebauung und schlussendlich auch die aktuelle Nachfrage und das Angebot sowie das Verhandlungsgeschick des Verkäufers auf den Preis auswirken, stellt sich diese Variante der Wertermittlung für Privatpersonen als relativ schwierig dar. An diesem Punkt kommt auch die Auseinandersetzung mit den potenziellen Käufern zu tragen, denn die Zielgruppe hat ebenso Auswirkung auf den Preis. So kann davon ausgegangen werden, dass Grundstücke die auch für Bauträger interessant sind, bessere Preise erzielen als Grundstücke, die sich ausschließlich für Privatpersonen eignen. "Ein ortsansässiger Professionist kennt die Region und die baurechtlichen Begebenheiten. Makler und Gutachter ziehen weitere Faktoren heran, die sich auf den Grundstückspreis auswirken können, wie Bebauungspläne, Bodengutachten, Bauplatzerklärungen etc. Werden diese Faktoren in Summe nicht beachtet, kann es sein das man seinen Grund zu niedrig verkauft", so Gassner. Es gilt aber auch zu beachten, dass bei Maklern und Gutachtern Provisionen im einstelligen Prozentbereich des Verkaufspreises anfallen können und so den Ertrag mindern.
Als Anhaltspunkt für die Ermittlung eines realistischen Wertes kann auch der Bodenrichtwert herangezogen werden. Dieser dient als Orientierung, welcher Quadratmeterpreis für das Grundstück erzielt werden kann. Bodenpreise nach Gemeinde- und Baulandtypen sind online auffindbar. Ist der Bodenpreis bekannt, kann z.B. via Grundstückswert-Rechner des Bundesministeriums eine Selbstberechnung vorgenommen werden.
Der Bauträger geht bei der Grundstücksbewertung noch ein paar Schritte weiter. Neben den bereits beschriebenen Faktoren findet eine intensive Nutzungsanalyse des Grundstückes statt. Der Verkaufspreis kann sich oft von Grundstück zu Grundstück ändern. So kann es sein das je nach Begebenheit und Erschließung zwei Grundstücke nebeneinander unterschiedlich bewertet werden. Dies wirkt sich natürlich auch auf den Verkaufspreis aus. Nach einer Evaluierung und Projektkostenschätzung gibt der Bauträger sein detailliertes Angebot ab.
Gernot Gassner
Grundstück vermarkten
Um eine passende Strategie für den Verkauf zurecht zu legen, muss der Verkäufer den Käuferkreis kennen. Wer die Käufer sind, hängt mitunter von der Lage des Grundstücks sowie von der Art des Baugrundstücks (erschlossenes Baugrundstück, Bauerwartungsland,…) ab und wie am Grundstück gebaut werden kann (Gebäudehöhe, Anteil der Gesamtfläche welche bebaut werden darf,…).
Wer den Käuferkreis kennt, der hat verschiedene Möglichkeiten um diesen zu erreichen. Zu Beginn stellt sich die Frage ob im Alleingang oder mit Makler verkauft werden soll. Dies hängt stark davon ab über welche Vorkenntnisse der Verkäufer verfügt und wie viel Zeit in die Suche eines Käufers investiert werden kann. Die Vor- und Nachbereitungen können schnell zu einer großen Belastung werden, daher entscheiden sich Verkäufer häufig dazu Unterstützung durch einen Makler in Anspruch zu nehmen. Dieser bringt Erfahrung und ein Netzwerk mit und weiß wie und wo der beste Preis erzielt werden kann.
Das Grundstück kann online über Immobilienplattformen oder in einem Zeitungsinserat angeboten oder direkt an einen Bauträger vermittelt werden. Diese sind häufig auf der Suche nach geeigneten Grundstücken, daher lohnt es sich einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und sich ein Angebot stellen zu lassen. "Die Arbeit mit einem Bauträger bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich. So hat man als Grundeigentümer eine Einflussnahme darauf, was auf dem Grundstück gebaut wird. Jeder Bauträger realisiert unterschiedliche Bauprojekte bzw. hat andere Ideen wie Sie Ihr Grundstück nutzen wollen. Auf den Webseiten der Bauträger können sich Eigentümer über bereits abgeschlossene Projekte informieren", so Gassner von der Kainz Gruppe.
Bei besonders gefragten Immobilien mit Alleinstellungsmerkmal und starker Nachfrage bei geringem Angebot, bietet es sich an das Grundstück anhand eines Bietverfahrens zu vermarkten. Dabei wird häufig auf die Hilfe eines Maklers zurückgegriffen, da es sich um eine recht aufwändige Vermarktungsstrategie handelt. Zu Beginn wird eine Anzeige ohne Preisangabe geschalten und ordentlich die Werbetrommel für einen festgelegten Besichtigungstermin gerührt. Nach dem Termin haben Interessenten die Möglichkeit ein Angebot abzugeben. Der Verkäufer kann dann entscheiden ob das beste Angebot angenommen wird oder ob er in weitere Preisverhandlungen mit diversen Bietern gehen möchte.
Kosten Grundstücksverkauf
Kosten wir Grundbucheintragungsgebühr und Grunderwerbssteuer werden vom Käufer entrichtet. Kostenstellen für den Verkäufer können z.B. Maklerkosten sein oder Kosten die für die Berechnung der Immobilienertragssteuer anfallen.
Besonders wichtig für den Verkäufer ist die Auseinandersetzung mit anfallenden Steuern. Laut Bundesministerium für Finanzen unterliegen seit 31. März 2002 sämtliche Gewinne aus der Veräußerung eines Grundstückes der Einkommenssteuerpflicht.
Als Grundstücke gelten hierbei:
- Grund und Boden,
- Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen) und
- grundstücksgleiche Rechte (Baurecht).
Der Veräußerungsgewinn ergibt sich durch die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Der Steuersatz mit welchen der Gewinn zu besteuern ist unterscheidet sich zwischen:
- Neu-Grundstücken (angeschafft ab 01. April 2002) und
- Alt-Grundstücken (angeschafft vor 31. März 2002)
Als Bemessungsgrundlage gilt bei Neu-Grundstücken:
Verkaufserlös
- Anschaffungskosten sowie Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilienertragssteuer
= Gewinn
Der ermittelte Betrag (Gewinn) ist dann mit einem Steuersatz von 30% zu versteuern.
Die tatsächlichen Anschaffungskosten können durch Aufwendungen wie Zubau, Aufstockung, Maßnahmen zur Wärmedämmung maximiert und dementsprechend der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn minimiert werde.
Deutlich geringer fällt der Steuersatz bei Altbestand aus. Hier fällt ein pauschaler Steuersatz von 4,2% des Verkaufserlös an.
Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer
- Hauptwohnsitzbefreiung
Steuerfrei ist der Verkauf eines Eigenheims und einer Eigentumswohnung samt Grund und Boden dann, wenn es sich hierbei um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Die Befreiung tritt in Kraft wenn der Eigentümer bis zum Verkaufsdatum 2 Jahre in der Immobilie gewohnt hat oder wenn der Verkäufer zwischen Anschaffung und Verkauf innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf durchgehend den Hauptwohnsitz im zum Verkauf angebotenen Haus oder der Wohnung hatte. - Herstellerbefreiung
Die Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes ist nicht steuerpflichtig. Grund und Boden jedoch schon ("Alt-Gebäude) sofern nicht die Hauptwohnsitzbefreiung zu tragen kommt. Wurde das Gebäude gänzlich oder zum Teil vermietet, dann ist nur der nicht vermietete Teil von der Steuerbefreiung betroffen. - Enteignung
Werden Haus, Eigentumswohnung oder Grundstück zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs verkauft, dann fallen für den Verkäufer keine Immobilienertragssteuern an. - Bestimmte Tauschvorgänge
Darunter versteht das Bundesministerium für Finanzen Tauschvorgänge von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahrens sowie von Grundstücken im Rahmen von Baulandumlegungsverfahren.
Schenkung und Erbschaft
2008 wurde die Schenkungs- und Erbschaftssteuer in Österreich abgeschafft. Grundstücke die vererbt oder übertragen werden, sind von der Immobilienertragssteuer ausgenommen. Kommt es nach der Schenkung bzw. Erbschaft zu einem Verkauf, dann kommt der übliche Steuersatz (siehe Punkt 'Kosten Grundstücksverkauf') bzw. die Ausnahmen zur Befreiung zu tragen.
