Dass der österreichische Immobilienmarkt nach fast zwei Jahren noch immer stark von der Coronapandemie betroffen sein wird, war für die gesamte Branche lange Zeit nicht vorstellbar gewesen. Wie auch - 2020 hat sich der Wohnimmobilienbereich, und im Speziellen der Markt der Eigentumswohnungen, als stabiler Faktor erwiesen. Hotelimmobilien, Einkaufszentren, Gastronomie und Handel, aber auch Büroimmobilien sind mehr oder weniger stark von den pandemiebedingten Beschränkungen betroffen.
Auch 2021 gab es eine hohe Bereitschaft, in Wohnimmobilien zu investieren.
Der Investitionsdruck aus dem Anlagebereich ist unvermindert auch im Wohnimmobiliensektor zu spüren. Eine für den ÖVI (Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft) erstellte Auswertung von ImmoUnited auf Basis der tatsächlichen Zahlen und Daten aus dem Grundbuch zeigt aber einen neuen Trend auf: Während das Transaktionsvolumen aufgrund steigender Preise insgesamt weiter gestiegen sei, habe die Anzahl der Transaktionen abgenommen, sagt Andreas Millonig, Geschäftsführer von ImmoUnited. So erreichten die Preise in Wien bei neuwertigen Wohnungen innerhalb des Gürtels durchschnittlich 6400 Euro pro Quadratmeter.
Im Villenviertel des 18. und 19. Bezirks beträgt der Durchschnitt 7150 Euro. "Auch Salzburg und Innsbruck sind weiterhin Hotspots mit steigenden Preisen sowohl bei neuwertigen als auch gebrauchten Wohnungen", betont Millonig.
Die Gründe für diese Marktentwicklung sind vielfältig. "Wer nicht verkaufen muss, verkauft nicht", weiß Andreas Wollein, ÖVI-Vorstand und Immobiliensachverständiger. "Das aktuelle Zinsniveau mit Negativzinsen und Verwahrgebühr bei steigender Inflation veranlasst viele, weiter in Immobilien zu investieren."
Für den vierten ÖVI-Stadtentwicklungstag vor wenigen Wochen wurde die Metropolregion Wien im Detail analysiert, auch im Hinblick auf den Anteil von Investoren. Laut der Untersuchung von Schremmer und Grosse/Exploreal ist ein Drittel der Fertigstellungen am Wiener Markt von Investorenprojekten gekennzeichnet. Geht es um das Thema "bezahlbares Wohnen", ist auch das Verhältnis von geförderten zu ungeförderten Projekten zu beleuchten.
Gestiegene Bodenpreise lassen geförderte Projekte schwer zu
Bemerkenswert ist die hohe Anzahl an frei finanzierten Projekten in der Region Wien/Niederösterreich in den vergangenen Jahren - waren es bis 2014 noch mehr geförderte Projekte, so hat sich das Verhältnis massiv umgedreht. 2018 und 2019 waren jeweils mehr als doppelt so viele Projekte frei finanziert als gefördert errichtet. Dass der Anteil von frei finanzierten Projekten überproportional zugenommen hat, ist unter anderem mit den außerordentlich gestiegenen Bodenpreisen zu begründen, die kaum eine Realisierung in Form geförderter Projekte zulassen. Wollein: "Die Gemeinnützigen haben nur den Ausweg, getrennt anzukaufen und auf einem Teil frei finanzierte, auf dem anderen geförderte Wohnungen zu errichten."
Das große Angebot frei finanzierter Projekte ist auch am Markt erkennbar. In bestimmten Bereichen ist mittlerweile eine Stagnation der Preise zu konstatieren. Über ganz Wien gerechnet ergibt dies einen Durchschnittspreis für neuwertige Eigentumswohnungen von 5485 Euro pro Quadratmeter (im Vergleich dazu 5237 Euro im Jahr 2020, eine Steigerung von knapp fünf Prozent). Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden im Durchschnitt um 4236 Euro pro Quadratmeter verkauft (im Jahr davor um 4031 Euro, das bedeutet eine Steigerung von 3,7 Prozent).
„Salzburg und Innsbruck sind auch weiterhin Hotspots.“
Andreas Millonig, ImmoUnited
Der Markt in den anderen österreichischen Landeshauptstädten zeigt, dass das Angebot in einzelnen Regionen nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann. Dort, wo auch sehr viel geförderter Wohnbau errichtet wird, wie etwa in St. Pölten, kann eine deutliche Stagnation festgestellt werden.
Die Hotspots der Preisentwicklung sind wie erwähnt einmal mehr Innsbruck und Salzburg. Durchschnittspreise im Wohnungseigentumsneubau von 6793 Euro pro Quadratmeter in Salzburg und 6731 Euro pro Quadratmeter in Innsbruck dokumentieren das hohe Niveau und einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr um knapp fünf Prozent. Auch in Bregenz (5376 Euro pro Quadratmeter) habe es eine gleichartige Preisentwicklung im Neubau gegeben, bestätigt Andreas Karg, ÖVI-Vorstand aus Vorarlberg.
Bemerkenswert ist aber vor allem die hohe Preissteigerung bei gebrauchten Eigentumswohnungen im Westen Österreichs: 17 Prozent in Bregenz (4529 Euro pro Quadratmeter) gegenüber dem Jahr 2020 und knapp zehn Prozent in Innsbruck (5322 Euro pro Quadratmeter) zeigen deutlich auf, dass das Angebot äußerst knapp ist. Aber auch in Linz (3185 Euro pro Quadratmeter) und Graz (2704 Euro pro Quadratmeter), den beiden größten Landeshauptstädten nach Wien, ist der Gebrauchtimmobilienmarkt von einer Steigerung von sechs bis sieben Prozent gekennzeichnet. Auch in Klagenfurt sind, wenn auch auf anderem Niveau (2234 Euro pro Quadratmeter), gebrauchte Eigentumswohnungen offenbar stärker nachgefragt (plus 9,4 Prozent), als es Angebot gibt.
IM TEST
FERTIGSTELLUNGEN BLEIBEN STABIL
Im ersten Coronajahr 2020 sind in Österreich fast so viele Wohnungen gebaut worden wie im Jahr davor. Die Fertigstellungen gingen gegenüber 2019 um 0,9 Prozent auf 68.077 Einheiten nur geringfügig zurück, wie aus den vorläufigen Daten der Statistik Austria hervorgeht. Der gesamte Wohnungsbestand dürfte per Jahreswechsel auf rund 4,9 Millionen angewachsen sein, schätzen die Statistiker.
Die meisten Einheiten entfielen mit nicht ganz 22 Prozent auf die Bundeshauptstadt Wien, gefolgt von Niederösterreich (mehr als 19 Prozent), Oberösterreich (knapp 16 Prozent), der Steiermark (etwa 14 Prozent), Tirol (fast neun Prozent), Kärnten (fast sieben Prozent), Salzburg (etwas mehr als sechs Prozent), Vorarlberg (rund vier Prozent) sowie dem Burgenland (etwas mehr als drei Prozent).
Das Volumen der österreichweiten Fertigstellungen war in den vergangenen beiden Jahren wesentlich höher als in der Dekade davor. 2020 wurde den Daten zufolge der - nach 2019 - bisher zweithöchste Wert seit 2011 ausgewiesen. Vor zehn Jahren wurden bundesweit knapp unter 50.000 Wohnungen errichtet, 2015 und 2016 waren es etwas unter 60.000, 2017 und 2018 dann rund 64.000.
In absoluten Zahlen gerechnet wurden die meisten Wohnungen 2020 in der Bundeshauptstadt Wien (14.017) fertiggestellt, gefolgt von Oberösterreich (12.684) und Niederösterreich (11.386). Das Schlusslicht bildeten die wesentlich kleineren Bundesländer Burgenland (2282), Kärnten (3084) und Vorarlberg (3498).
In den Daten für Wien nicht enthalten sind durch An-, Auf-, Umbautätigkeit an bestehenden Gebäuden errichtete Wohnungen. Insgesamt war die Bautätigkeit laut Statistik Austria vom mehrgeschoßigen Wohnbau dominiert, der 2020 etwas mehr als 56 Prozent aller Fertigstellungen ausmachte.
Gemessen an den jeweiligen Bevölkerungszahlen zum Jahresdurchschnitt wurden 2020 (abgesehen von der Wiener An-, Auf-, Umbautätigkeit) in Österreich 7,6 Wohnungen pro 1000 Einwohnerinnen und Einwohner errichtet. Auf die in Relation zur Einwohnerzahl höchsten Fertigstellungsraten kam sohin Tirol (mit 9,2 fertiggestellten Wohnungen je 1000 Einwohnerinnen und Einwohner), gefolgt von Vorarlberg (8,8) und Oberösterreich (8,5).
Bundesweit entstand etwa ein Viertel aller Wohneinheiten 2020 mit Ein- und Zweifamilienwohnhäusern. Knapp ein Fünftel (rund 18 Prozent) - ohne Wien - wurde durch Umbauten an bestehenden Gebäuden geschaffen.