Bauen & Wohnen

Wohnen auf fremdem Grund

Im Baurecht zu bauen ist vor allem bei Gemeinnützigen attraktiv. Hohe Grundkosten lassen das Bauen auf fremdem Grund interessant erscheinen. Ausziehen muss man am Ende der Laufzeit jedenfalls nicht.

Kürzlich wurden neue Gebäude im Baurecht der Pfarre Taxham in Salzburg errichtet. SN/bernhard schreglmann
Kürzlich wurden neue Gebäude im Baurecht der Pfarre Taxham in Salzburg errichtet.

Die Grundstückspreise vor allem in und um die Stadt Salzburg liegen seit Jahren in lichten Höhen. Das verteuert das Wohnen deutlich und stellt vor allem die gemeinnützigen Gesellschaften vor große Probleme. Denn sie dürfen nur bestimmte Quadratmeterpreise bezahlen, ansonsten würde auch der soziale Wohnbau viel zu teuer werden. In den vergangenen Jahren haben die Gesellschaften daher nach Wegen gesucht, die teuren Grundstückspreise zu umgehen. Das konnte mit politischer Unterstützung auf den ehemaligen Kasernengeländen erreicht werden. Dieses Potenzial ist nun erschöpft.

Eine beliebte Möglichkeit ist das Bauen auf einem "Baurecht", also auf fremdem Grund. "Es gibt viele Besitzer, die nicht verkaufen wollen", bestätigt Christian Struber, Geschäftsführer von Salzburg Wohnbau: "Das sind vor allem die Kirche, Klöster, ehemals ,Adelige' oder auch Gemeinden."

Bis zur Steuerreform 2012 gab es verschiedene Möglichkeiten. Da konnte eine Gemeinde etwa zwar ein Schulhaus selbst errichten, eine "hoheitliche Aufgabe" also. Doch die Gemeinde musste alles brutto bezahlen und konnte sich die Mehrwertsteuer nicht zurückholen. Deshalb wurden Bauträger wie das Salzburger Siedlungswerk geschaffen, die alle steuerlichen Vorteile nützen konnten und die Gebäude dann an die jeweilige Gemeinde vermieteten.

"2012 wurde mit dem Stabilitätspakt dieses Loch gestopft, der Steuervorteil war damit beim Teufel", erklärt Struber. "Manche Gemeinden machen das zwar heute noch, aber vor allem, um den Schuldenstand niedrig zu halten, weil die Baukosten dann nicht ins Gemeindebudget fallen."

In Österreich herrsche das Recht "Gebäude folgen dem Grund". Das bedeutet, der Eigentümer von Grund und Boden ist auch der Eigentümer dessen, was darauf errichtet wird. "Es gibt nur drei Ausnahmen", weiß Struber. "Das Kellereigentum, das Superädifikat und das Baurecht." Das Kellereigentum wurde in Salzburg etwa durch die geplante Erweiterung der Mönchsberggarage auch in der Öffentlichkeit bekannt.

Sinn der Ausnahmen sei es, dass Bauflächen nicht ungenutzt bleiben. Andererseits erspart sich der Bauherr den Grundkauf und muss stattdessen nur eine Miete/Pacht bezahlen.

Ein Baurecht ist grundsätzlich befristet, es muss länger als zehn Jahre, aber kürzer als 100 Jahre vergeben werden. Im Baurechtsvertrag kann auch eine vorzeitige Beendigung vereinbart werden. In den meisten Fällen zahlt der Bauherr dem Eigentümer einen jährlichen Zins, mit oder ohne Wertsicherung. Wenn das Baurecht erlischt, geht das Bauwerk an den Grundeigentümer über. Werden beim Baubeginn keine Regelungen getroffen, dann muss der Bauherr mit 25 Prozent des aktuellen Wertes entschädigt werden.

Und wie verhindert man, dass der Grundeigentümer eine verfallene Ruine erhält? Struber: "Im Baurechtsvertrag wird vereinbart, dass das Gebäude auf dem jeweiligen Stand der Technik erhalten werden muss. Und der Bauherr hat ja großes Interesse daran, dass die Menschen dort ihre Miete bezahlen."

Wie sieht nun die Praxis aus? "Wir vereinbaren ein Baurecht in der Regel zwischen 50 und 55 Jahren", erzählt der Salzburg-Wohnbau-Geschäftsführer. Die Bewohner zahlen in den ersten 25 Jahren mit ihren Mieten die Bauinvestition zurück. Bis ins 30. Jahr darf die Miete für den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag verwendet werden. "Danach ist die Miete abzusenken und liegt dann im aktuellen Fall bei 1,75 Euro pro Quadratmeter plus zwei Euro Erhaltungsbeitrag." Dazu kommen noch zwei Prozent für die Rücklagen, was dann eine Nettomiete von 3,95 Euro bedeutet. "Bis zum 30. Jahr hat der Bauträger daran also nichts verdient, sondern nur Kosten abgedeckt", sagt Struber.

Nach 55 Jahren geht das Gebäude in den Besitz des Grundeigentümers über. Allerdings: "Einmal gemeinnützig, immer gemeinnützig", betont Struber. Die Wohnungen dürfen auch danach nur in diesem Rahmen vergeben und nicht auf den freien Markt gebracht werden. Die Angst, dass nach 55 Jahren die Wohnungen einfach abgerissen werden, bestehe daher nicht. "Das gibt es manchmal bei Zweckbauten, dass das Areal wieder in den Urzustand zurückversetzt werden muss", weiß Struber. "Im Wohnbau habe ich das noch nie erlebt." Und was passiert mit den Mietern? Die seien grundsätzlich einmal sehr gut durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geschützt. Bauen im Baurecht hat sich zuletzt wieder verringert, weil die Zahl der passenden Eigentümer und Grundstücke begrenzt ist. Laut Struber ist das Thema aber bei Handelsketten aktuell, wo Gemeinnützige bestehende Märkte überbauen: "Da profitieren dann alle davon."

Baurechtswohnungen im Eigentum sind hingegen extrem rar. Als Gemeinnützige sei ihnen das ohnehin verboten, sagt Struber. Seitens einiger privater Bauherren gebe es zwar solche Modelle, aber extrem selten. Vor allem weil man neben der monatlichen - nicht unerheblichen - Grundpacht am Ende der Laufzeit seine eigene Wohnung quasi noch einmal kaufen müsste. Aber auch hier gelte: Am Ende der Laufzeit wird das Gebäude sicher nicht abgerissen.

Aufgerufen am 28.11.2022 um 07:07 auf https://immo.sn.at/immo-ratgeber/bauen-wohnen/wohnen-auf-fremdem-grund-16201240

Schlagzeilen