Die Preise für Wohnimmobilien steigen unaufhaltsam, nicht nur in Salzburg, sondern in ganz Österreich und auch international. Auch wenn die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) vor Kurzem eine leichte Abschwächung der Dynamik im zweiten Quartal festgestellt hat. Die Zinsen liegen mit durchschnittlich knapp über einem Prozent immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau. "Wer genügend Eigenkapital auf der Seite hat, für den stellen die aktuellen Zinsen eine Erleichterung beim Immobilienkauf dar", sagt Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft beim Finanzierungsvermittler Interhyp: "Doch für viele sind die mit den Kaufpreisen gestiegenen Eigenmittelanforderungen ein kaum noch überwindbares Hindernis auf dem Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung."
In einer Interhyp-Umfrage im Frühjahr gaben 30 Prozent der österreichischen Immobilieneigentümer an, dass sie den Kauf ohne private Unterstützung nicht hätten stemmen können. Mohr nennt fünf wichtige Tipps, wie Kunden in dem aktuell umkämpften Immobilienmarkt zu einer soliden und leistbaren Finanzierung kommen.
Kreditberatung vor der Immobiliensuche
Der Weg zum eigenen Traumhaus ist mitunter etwas steinig: steigende Preise, langwierige, aufreibende Suche, zahllose, teilweise unbefriedigende Besichtigungen, unübersichtliche Finanzierungsmöglichkeiten. Wer sich aber schon vor der Suche mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten beschäftigt, spart sich viel Zeit und Arbeit. "Wie hoch meine Miete sein kann, ist noch kein zuverlässiges Indiz für eine finanzierbare Kreditrate", betont Mirjam Mohr und empfiehlt eine vorherige Analyse der persönlichen Finanzierungsmöglichkeiten. Das verlässliche Wissen über die eigene Kaufkraft erleichtert nicht nur die Suche nach dem geeigneten Objekt, sondern auch die ersten Gespräche mit Maklern oder Eigentümern. Denn je professioneller und besser vorbereitet die Kunden die ersten Verkaufsgespräche führen, desto eher werden sie den Zuschlag für das gewünschte Objekt bekommen.
Nebenkosten: Womit müssen Käufer rechnen?
"Die Nebenkosten sollten beim Immobilienerwerb auf keinen Fall unterschätzt werden, hier kommen insgesamt noch rund zehn bis 14 Prozent des Kaufpreises hinzu", ergänzt Andreas Luschnig, Interhyp-Niederlassungsleiter in Wien. Darunter fallen die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 Prozent) sowie Rechtsanwalts- oder Notariatskosten mit rund ein bis drei Prozent. Zusätzlich zu diesen fixen Kostenfaktoren fallen unter Umständen noch die Maklerprovision (rund drei Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer) sowie Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und Pfandrechtsspesen an.
"Eine Immobilienfinanzierung in Österreich ist beinahe eine Wissenschaft", sagt Luschnig. Durch die vielen unterschiedlichen Gebühren, die die Banken für einen Kredit verlangen, ist die Vergleichbarkeit für Laien nahezu unmöglich. Verlangt eine Bank zum Beispiel für die Schätzung der Liegenschaft eine Gebühr von 400 Euro, so gibt es eine andere Bank, die dafür nur die Hälfte des Betrags erhebt. Ähnliche Unterschiede gibt es unter anderem in den Bereichen der Eintragungsgebühren im Grundbuch oder bei den Kontoführungsgebühren des Kreditkontos.
Genaue Haushaltsrechnung
Abgesehen von der Objektbewertung, also vom Wert des Hauses oder der Wohnung, die finanziert werden soll, ist die sogenannte Haushaltsrechnung für die Bank das Wichtigste, um über eine Kreditzusage entscheiden zu können. Im Grunde geht es darum, dass jede Bank einen fundierten Einblick in die finanziellen Einnahmen und Ausgaben erhält: Neben Personalausweis und Meldebestätigung braucht es Gehaltsnachweise mindestens über die vergangenen drei Monate, aktuelle Kontoauszüge, aktuelle Nachweise über das Eigenkapital sowie alle Informationen zur Immobilie, Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug und eine Selbstauskunft. "Die Immobilienfinanzierung ist keine Raketenwissenschaft, aber für Laien doch ziemlich komplex", sagt Mirjam Mohr. Vergleichen lohnt sich: Die eine Bank veranschlagt für die persönlichen Lebenshaltungskosten unter Umständen mehrere Hundert Euro mehr als eine andere, so kann die Haushaltsrechnung bei einer Bank negativ sein, während bei der anderen mehrere Hundert Euro übrig bleiben und der Kredit so bewilligt werden kann.
Wie viel Eigenmittel sind nötig?
Je mehr Eigenkapital, desto besser. Denn je geringer der LTV (loan to value), also die Differenz zwischen Kaufpreis und Kreditbetrag, desto niedriger fallen die Zinsen aus und desto weniger müssen die Kunden zurückzahlen. Mindestens die Kauf- und Kreditnebenkosten in der Höhe von zehn bis 14 Prozent sollten Kunden auf jeden Fall aus Eigenmitteln stellen können, empfehlen die Experten. Zusätzlich empfiehlt Mohr, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bestreiten. Eine Immobilienfinanzierung mit einem geringen Eigenmitteleinsatz schränkt die Auswahl an möglichen Bankpartnern drastisch ein. Nur wenige Banken - und wenn, dann zu eher ungünstigen Konditionen - finanzieren mehr als 90 Prozent des Kaufpreises.
Doch eine gute Finanzierung lässt sich nicht ausschließlich an den niedrigen Zinsen ablesen, sondern an den Konditionen, die am besten zur eigenen finanziellen Situation passen. Ein junges Paar sucht vielleicht nicht nur die niedrigste Pauschalrate, sondern möchte möglicherweise auch erst in 24 Monaten nach der Elternzeit mit der Tilgung beginnen. Der Enddreißiger weiß vielleicht heute schon, wann er seinen Kredit abbezahlt haben möchte, hat ein hohes Einkommen und braucht mehr Spielraum für Sondertilgungen. Und der angehende Pensionist, der für seine Enkelkinder noch eine kleine Eigentumswohnung in der Stadt anschafft, sucht vor allem Sicherheit in einer möglichst langen Fixzinsbindung.
Langfristige Zinsbindung und Umschuldung
Die Konjunktur in Österreich habe zuletzt noch mal zugelegt, auch die Inflation sei im internationalen Vergleich niedrig, aber beide Effekte trügen dennoch dazu bei, dass die Zinsen auf längere Sicht sehr wahrscheinlich steigen werden. "Im Moment liegen unsere durchschnittlichen Konditionen für Immobilienkredite mit einer Fixzinsbindung von zehn Jahren bei 1,13 Prozent nominal beziehungsweise 1,42 Prozent effektiv - Laufzeit 30 Jahre, Kreditvolumen 300.000 Euro", rechnet Luschnig vor. "Unter bestimmten Bedingungen können wir für einen variablen Teilkredit derzeit sogar 0,00 Prozent Zinsen erreichen."