Auch wenn bei vielen Menschen schon die "normalen" Immobilienpreise als reiner Luxus wahrgenommen werden, so gibt es doch ein eigenes Segment, das richtig aufwendige und dementsprechend teure Objekte umfasst. Die Hauptkulissen für ein perfektes Ambiente für Luxusimmobilien bilden die Faktoren Schnee, Wasser und Kultur. Destinationen mit Outdoor-Freizeitvergnügungen für Einzelpersonen wie Wassersport oder Biken waren zuletzt im Vorteil gegenüber jenen, die mit großen Menschenansammlungen - womöglich sogar noch Indoor - gepunktet haben. Theater, Konzerte, Clubbings, Lift- und Gondelfahrten waren quasi verpönt.
Nach Immobilien im Zentrum ist Grünfläche teuerster Platz in den Landeshauptstädten
Eine aktuelle Remax-Analyse zeigt: In den hochpreisigen Landeshauptstädten Salzburg, Innsbruck, Bregenz und vor allem in Wien sind neben den Zentrumslagen die Grünlagen die begehrtesten und damit teuersten Plätze in Österreich. Die Annehmlichkeiten der Großstadt mit viel Raum und dem Flair von Naturverbundenheit zählen und werden entsprechend bezahlt.
Laut Remax-Definition (nationales Top-5-Prozent-Ranking) lag der Preis für ein Einfamilienhaus der Luxusklasse 2020 bei exakt mindestens 800.000 Euro (plus 18 Prozent), für eine Luxuswohnung bei mindestens 510.000 Euro (plus 2,0 Prozent) und für eine Luxusdachgeschoßwohnung bei mindestens 1,00 Mill. Euro (plus 12,0 Prozent).
Der Luxusimmobilienmarkt in Österreich ist überschaubar, es finden sich wenige Hotspots mit Top-Wintersport, etwa die Gebiete um Kitzbühel, Lech/Zürs, St. Anton, Zell/See, in Gebieten mit malerischen Seen, etwa dem Wörthersee, dem Bodensee und im Salzkammergut, in den großstädtischen Highlights sowie einzelnen Bezirken in und um Wien und in den Städten Innsbruck, Salzburg und Bregenz. In Wien fällt fast jeder dritte Einfamilienhauskauf in die nationale Luxusdefinition (29,9 Prozent), fast jeder vierte in Tirol, fast jeder fünfte in Salzburg und noch ein gutes Achtel in Vorarlberg. In allen anderen Bundesländern dagegen liegt der Luxusanteil nur zwischen 0,1 Prozent und 2,0 Prozent.
In Tirol etwa hat der E-Bike-Boom eine neue Sichtweise für die Gebirgslandschaft - insbesondere die Mittelgebirgslagen - mit sich gebracht. Aktive Freizeitbetätigung nicht nur im Winter, sondern auch im Sommer abseits vom traditionellen Wandern und alpinen Klettern erschließt neue, trendorientierte Zielgruppen und erhöht den Nachfragedruck auf ein Gebiet, das sein Immobilienangebot schon allein platzbedingt kaum ausweiten kann. Wie stark sich das auch bei den allerfeinsten Einzelstücken auswirkt, hat in der Dimension kaum jemand für möglich gehalten.
In Wien und Salzburg sind Einfamilienhäuser Luxus
Es gibt auch weitere Besonderheiten, etwa in Wien. Dort sind Einfamilienhäuser an sich rar. Aufgrund der hohen Preise haben es aber 104 dieser seltenen Kostbarkeiten mit einem Durchschnittspreis von 1,37 Mill. Euro in die nationale Luxuskategorie geschafft. Bemerkenswert dabei ist, dass der Luxusanteil bei den Wiener Einfamilienhäusern 2020 von 23,4 Prozent auf 29,9 Prozent gesprungen ist. Ein Grund liegt in der insgesamt sinkenden Anzahl an verkauften Einfamilienhäusern. Die fünf kostbarsten Einfamilienhäuser im Bundesland Wien wechselten für mindestens 3,0 Mill. Euro den Eigentümer, im Durchschnitt für 4,06 Mill. Euro. Immer wieder kaufen Bauträger Einfamilienhäuser zu durchaus stattlichen Preisen, um darauf ein Mehrfamilienhausprojekt zu erreichten. Die dafür zur Verfügung stehenden Flächen werden immer kleiner und damit sinkt tendenziell auch der Preis und auch der entsprechende Index.
Salzburg gehört zu den drei heißesten Pflastern bei Einfamilienhäusern: 18,8 Prozent erreichten Luxusniveaupreise und waren im Durchschnitt 1,27 Mill. Euro wert.
Die fünf teuersten Einfamilienhäuser im Bundesland Salzburg kosteten mindestens 2,45 Mill. und im Durchschnitt 3,11 Mill. Euro. Auf den Rängen zwei, vier und fünf fanden sich Häuser in der "Stadt". Auf Rang drei eines im Bezirk Zell am See und auf Platz eins eines im Pongau. In Summe ergibt der Salzburger Remax-Luxury-Preisindex für Einfamilienhäuser 2019/20 ein Plus von 19,0 Prozent. Die örtliche Verteilung der 95 Einfamilienhäuser in der nationalen Luxusklasse der Einfamilienhäuser hat sich verschoben: "Die Stadt" hat von 31 auf 39 erhöht, der Flachgau hat mit 32 den Anteil gehalten, der Pinzgau hat mit 14 verloren und der Rest verteilt sich auf jeweils fünf im Tennengau und im Pongau.
Anders ist das Bild bei Luxuswohnungen. Von den 2020 insgesamt 50.386 verbücherten Wohnungen in ganz Österreich schaffte keine den Spitzenpreis von 2019 mit 8,61 Mill. Euro. 2020 war bei 6,5 Mill. Euro das Maximum erreicht. Die Nummer zwei, ebenfalls in Wien, kam 2020 auf 5,5 Mill. Euro. Die drittplatzierte 2020 - im Bezirk Kitzbühel - kam auf 4,8 Mill. Euro.
Die fünf Prozent mit den höchsten Kaufpreisen, die 2531 der Luxusklasse, waren den Käufern durchschnittlich mehr als 510.000 Euro wert. Der Mindestpreis in der nationalen Luxuskategorie ist im Vergleich zu 2019 um plus 2,2 Prozent gestiegen. Der nationale Remax-Luxury-Preisindex für Wohnungen ist 2020 im Vergleich zu 2019 um minus 13,7 Prozent gesunken, weil drei der vier Teilindizes nach unten zeigten.
Beinahe jede zweite 2020 verkaufte österreichische Luxuswohnung liegt in Wien
Der Anteil der Wiener Luxuswohnungen am nationalen Kuchen ist mit 1095 Einheiten von 49,1 Prozent auf 43,3 Prozent gesunken. 172 davon waren mindestens eine Million Euro wert. Von diesen Millionenobjekten befanden sich 59 in der Inneren Stadt.
Im Bundesland Salzburg ging der Anteil an Eigentumswohnungen in der nationalen Luxuskategorie von 304 auf 259 zurück, somit auf 10,2 Prozent bundesweit. Innerhalb des Bundeslands rangierten 6,6 Prozent Eigentumswohnungen im Luxussegment, also jede fünfzehnte, 2019 war es jede dreizehnte. Die Preissituation stellt sich folgendermaßen dar: Die Salzburger Luxuswohnungen kosteten im Durchschnitt 722.000 Euro, die fünf teuersten im Durchschnitt 2,27 Mill. Euro, mindestens jedoch 1,48 Mill. Euro.
Der Remax-Luxury-Preisindex für Wohnungen im Bundesland Salzburg stieg im Jahresvergleich um plus 9,7 Prozent. Von jenen 26 Luxuswohnungen, für die die Käufer mehr als eine Mill. Euro investierten, finden sich 20 in der Stadt Salzburg, sechs im Pinzgau.
Das Sahnehäubchen eines Wohnkomplexes sind die Penthouse-Wohnungen. Freier Blick über die Dächer der Stadt, entrückt vom Lärm und der Hektik der Straße, mit viel Licht und Luft, häufig mit großzügigen Balkons und Terrassen. Architektonische Perlen, eingebettet in die Zweckmäßigkeit des Dachstuhls eines an sich schon imposanten Hauses. Diese Einzigartigkeit kostet zusätzliches Geld. Zuerst beim Ausbau und dann beim Kauf.
2689 Dachgeschoßwohnungskäufe wurden 2020 österreichweit verbüchert, um 7,6 Prozent mehr als 2019. Mit 1213 liegt Wien klar an der Spitze (plus 10,0 Prozent). Eine Dachgeschoßwohnung kostete 2020 im Bundesschnitt 361.000 Euro, in Wien 428.874 Euro, also das 1,6- bis 1,7-Fache einer "normalen" Wohnung. Eine Dachgeschoßwohnung ist daher nicht per se ein Luxusobjekt, sondern nur, wenn sie als solche ausgestaltet ist. Sieben Luxus-Dachgeschoßwohnungen wurden im Bundesland Salzburg 2020 verbüchert, davon sechs in der Landeshauptstadt und eine im Flachgau.
Apropos Sahnehäubchen: Dazu gehören auch Seegrundstücke
Für das Jahr 2020 weist der Grundbuchspezialist ImmoUnited 69 Verbücherungen an unbebauten Seegrundstücken aus. Die teuersten drei kosteten im Durchschnitt 1,17 Mill. Euro. In den Top 10 findet sich drei Mal der Wallersee, zwei Mal der Klopeiner See, je ein Mal der Attersee und der Mondsee und zwei Grundstücke am Wasser in Tulln und Graz-Umgebung. 2020 wurden 101 Seegrundstücke samt Gebäude verkauft und verbüchert. Die Gebäudetypen selbst reichten vom einfachen Bootshaus bis zur Luxusvilla.