Wer sich dazu entscheidet die eigene Immobilie nicht selbst zu nutzen, der kann diese langfristig, bzw. unter bestimmten Bedingungen auch kurzfristig (z.B. für berufliche Zwecke), vermieten. Der Vorteil einer Vermietung besteht mitunter darin, dass die Immobilie nicht leer steht und die Mieten eine langfristig gut planbare Einkommensquelle darstellen. Nette Mieter, gute Stimmung und monatlich pünktlich die Miete auf dem Konto - so sieht eine erfolgreiche Vermietung aus. Doch was Vermieter vor der Vermietung beachten sollten und wie sie sich vor etwaigen Risiken schützen können, klären wir hier.
1.Kann ich meine Immobilie vermieten?
Wer den Mietgegenstand Mietern überlassen möchte, der muss vorab klären, ob dies überhaupt uneingeschränkt möglich ist. Wer selbst einen Mietvertrag hat oder in einer Gemeindewohnung lebt, der muss sich vorab über Beschränkungen im Mietvertrag (z.B. Untermietverbot) sowie Bestimmungen im Mietrechtgesetzt informieren. Wer Wohnungs- oder Hauseigentümer ist, dem steht es grundsätzlich frei, diese unter Berücksichtigung von gesetzlichen Bestimmungen sowie den festgelegten Pflichten, zu vermieten.
2.Welche Aufgaben kommen auf mich als Vermieter zu?
Als Vermieter hören die Pflichten nicht dort auf, wo die Schlüssel an die neuen Mieter übergeben werden. Grundsätzlich kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der größte Aufwand darin besteht die Miete festzulegen, ein Angebot zu stellen, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen und einen Mietvertrag anzufertigen. Diese ToDo's sollten jedoch nicht unterschätzt werden, denn die Vermietung einer Immobilie erfordert Kenntnisse zu Verträgen, Vorschriften, zum Markt sowie zum Mietpreis. Nach der Schlüsselübergabe unterliegt man als Vermieter der Erhaltungspflicht. Diese betrifft u.a. Dach, Fassade, Außenfenster, Außentüren, Gemeinschaftsanlagen, Zentralheizung sowie größere Schäden am Mietgegenstand.
Wer aus zeitlichen Gründen hier kein Licht am Ende des Tunnels sieht, der kann bei z.B. der Suche nach passenden Mietern, bei der Organisation von Besichtigungsterminen, der Ausarbeitung eines Immobilien-Exposé sowie der Bonitätsprüfung auf das Know-how von regionalen Maklern oder Immobilienagenturen zurückgreifen.
3.Muss ich nach dem 'first come first serve' - Prinzip vermieten?
Definitiv NEIN. Vermieter sind nicht verpflichtet dem ersten Interessenten bereits den Mietvertrag vorzulegen. Die Wahl der richtigen Mieter ist das A und O, darum sind ein gutes Bauchgefühl sowie ein wenig Hintergrundrecherche unabdingbar.
4.Wie kann ich die Zahlungsfähigkeit von Mietern überprüfen?
Von Bekannten oder aus den Medien dringen immer wieder Horrorgeschichten von Mietnomaden oder zahlungsunfähigen Mietern durch. Verwüstete Wohnungen und Zahlungsrückstände können am Ende den Vermieter in finanzielle Bedrängnis bringen. Daher ist es wichtig, vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages folgende Informationen von den potenziellen Mietern anzufragen:
- Mieterselbstauskunft
- Gehaltsnachweis
Diese Schritte sind zwar keine Garantie für eine reibungslose Vermietung, doch in Kombination mit einer Kaution (max. 6 Bruttomonatsmieten) können sich Vermieter absichern und für etwaige Beschädigungen oder offene Mietzinszahlungen aufkommen.
5.Darf ich die Höhe der Miete willkürlich wählen?
Wie viel Miete verlangt werden darf, hängt in erster Linie davon ab, ob das Mietobjekt dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG (Mietrechtgesetz) oder überhaupt nicht dem MRG unterliegt. Unterliegt das Objekt nicht dem MRG, dann kann der Mietzins frei festgelegt werden. Beim Vollanwendungsbereich ist der Mietzins und seine Bestandteile gesetzlich genau geregelt, der Teilanwendungsbereich erlaubt indessen mehr Spielraum.
Bei der Zinsberechnung gibt es unterschiedliche Methoden, jedoch wird am häufigsten auf den Richtwertmietzins zurückgegriffen. Dieser wird vom Justizministerium festgelegt und unterscheidet sich je Bundesland.
Die Werte betragen ab 01.04.2019 wie folgt:
| Bundesland | Richtwert (in Euro/m2) |
|---|---|
| Burgenland | 5,30€ |
| Kärnten | 6,80€ |
| Niederösterreich | 5,96€ |
| Oberösterreich | 6,29€ |
| Salzburg | 8,03€ |
| Steiermark | 8,02€ |
| Tirol | 7,09€ |
| Vorarlberg | 8,92€ |
| Wien | 5,81€ |
Zuschläge und Abschläge können den Richtwert beeinflussen. So geht der Richtwertmietzins von einer Normwohnung mit u.a. Bad, WC, Küche und Zentralheizung aus. Die Ausstattung der Wohnung, die Lage innerhalb des Gebäudes sowie der Erhaltungszustand des Hauses können somit Einfluss auf den Mietzins nehmen. So wären ein fehlendes Bad oder WC oder eine nichtvorhandene Heizung definitiv Abschlagsgründe.
6.Müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Durch Vermietung erzielte Einnahmen müssen in Österreich versteuert werden. Wie hoch der Steuersatz ist, hängt vom individuellen Einkommenssteuersatz des privaten Vermieters ab.
| Einkommen pro Jahr | Einkommenssteuer ab 2020 |
|---|---|
| 0 bis 11.000 Euro | steuerfrei |
| über 11.000 Euro bis 18.000 Euro | 20% |
| über 18.000 Euro bis 31.000 Euro | 35% (ab 2022 30%) |
| über 31.000 Euro bis 60.000 Euro | 42% (ab 2022 40%) |
| über 60.000 Euro bis 90.000 Euro | 48% |
| über 90.000 Euro bis 1 Million Euro | 50% |
| über 1 Million Euro | 55% (befristet bis zum Jahr 2025, danach 50%) |
Werden neben den Mieteinnahmen durch eine Berufstätigkeit weitere Einkünfte erwirtschaftet, dann müssen beide Einkommensquellen gemeinsam betrachtet und die jeweilige Einkommenssteuer berechnet werden. Vermieter haben jedoch die Möglichkeit z.B. Instandhaltungskosten, Kosten für steuerliche und rechtliche Beratungen, Hausverwaltung, etc. steuerlich geltend zu machen.
7.Was muss unbedingt in einen Mietvertrag und wer bezahlt die Erstellung?
Eines vorweg: Ein Mietvertrag ist zwischen Vermieter und Mieter unbedingt notwendig. Zwar wird gesetzlich auch ein mündlicher Vertrag anerkannt, doch um Streitigkeit vorzubeugen ist es ratsam, alles schriftlich festzuhalten.
Laut dem MRG soll ein Mietvertrag folgende wesentliche Punkte beinhalten:
- Die Vertragspartner
- Das Mietobjekt
- Miethöhe
- Die Vertragsdauer
- Kündigungsbestimmungen
- Die Kaution
- Die Hausordnung
Ganz wichtig ist es dabei, auf die richtige Befristung von Mietverträgen zu achten, insebesondere dann, wenn sie dem MRG unterliegen. Andersfalls kann z.B. aus einem befristetet ein unbefriefristeter Mietvertrag werden, was unter Umständen ungünstige Auswirkungen auf den Wert der Immobilie hat.
Vermieter verrechnen manchmal bei Abschluss eines Mietvertrages ein Bearbeitungshonorar, doch dafür gibt es keine gesetzliche Grundlage. Die Einholung von Mietvertragserrichtungskosten für Mietwohnungen, welche zur Gänze unters Mietrechtsgesetz fallen, ist ungültig. Bei Wohnungen, auf welche das MRG nicht oder nur teilweise gültig ist, ist dieser Punkt Vereinbarungssache.
8.Immobilie privat oder mit Makler vermieten?
Im Gegensatz zum Verkauf von Immobilien, versuchen Vermieter ihr Objekt häufig im Alleingang zu vermieten. Das ist grundsätzlich auch kein Problem, sofern die Vermieter über Wissen hinsichtlich der Marktlage sowie Erfahrung was die Erstellung von Verträgen sowie die Mietersuche betrifft, verfügen. Wer Teile des Vermietungsprozesses lieber in professionelle Hände legen möchte, der kann auf die Hilfe von regionalen Maklern zurückgreifen. Diese bieten u.a. folgende Leistungen an:
- Ermittlung des optimalen Mietpreises
- Marketing - Bewerbungsprozess
- Durchführung von Besichtigungen
- Bonitätsprüfung
- Erstellung eines Mietvertrags
- Wohnungsübergabe
9.Darf ich Mieter grundlos kündigen?
In Österreich sind Mieter durch den Kündigungsschutz vor plötzlichen Kündigungen seitens des Vermieters geschützt. Das österreichische Mietrechtsgesetz stärkt hier die Interessen des Mieters. Für Vermieter ist es relativ schwierig einen unbefristeten Vertrag zu kündigen. Vermieter dürfen einen Mietvertrag nur dann lösen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Grund vorliegt. Darunter fallen u.a.:
- Zahlungsverzug trotz fristgerechter Mahnung
- Grobe Vernachlässigung des Mietobjekts
- Nichtbenützung der Wohnung
- Gänzliche Weitergabe des Mietobjekts (Untervermietung)
- Tod der Mieterin/ des Mieters und das Fehlen eintrittsberechtigter Personen
- Eigenbedarf der Vermieterin / des Vermieters
