Blase oder doch keine Blase? Diese Frage stellen sich Investoren aktuell immer häufiger, wenn es um Immobilien als Investment geht. Fakt ist: Der Immobilienmarkt und die dort vorherrschenden Preise haben in den vergangenen Jahren deutliche Sprünge nach oben gemacht.
Doch mit jeder Preissteigerung wächst auch die Angst um einen plötzlichen Einbruch. Mit welchen Entwicklungen Anleger im ersten Halbjahr 2022 rechnen sollten und warum es sich trotzdem noch lohnt, in Immobilien zu investieren, weiß Thomas Schmid, Experte der You Will Like It Investments GmbH.
Es sind gerade verunsichernde Zeiten für alle, die in Immobilien investieren möchten: Möglicherweise steigende Kreditzinsen, eine anhaltende hohe Inflation und Gerüchte rund um ein baldiges "Platzen" der Immobilienblase sorgen bei Anlegern für Bedenken. Viele fragen sich: Lohnt es sich derzeit noch, in Immobilien zu investieren? Hier gibt es aus Sicht des Investmentexperten Thomas Schmid eine klare Antwort: "Ja, ein Investment in Immobilien lohnt sich auch jetzt noch." Allerdings sollten Interessierte laut Schmid einige wichtige Punkte beachten:
Angesichts der rasanten Preisentwicklungen am Markt und einer möglichen Zinswende in der zweiten Jahreshälfte empfiehlt Schmid, bald nach passenden Anlagemöglichkeiten zu suchen: "Wer plant, in Immobilien zu investieren, sollte besser heute als morgen handeln." Der bestmögliche Zeitpunkt ist laut dem Experten die erste Jahreshälfte, da in diesem Zeitraum eine deutliche Erhöhung der Kreditzinsen als eher unwahrscheinlich gilt.
Faktoren für die Rendite
Wer den Markt schon länger beobachtet, wisse, dass die Stagnation in puncto Rendite 2022 weiter anhält. Während Immobilien in der Bundeshauptstadt mit rund 3,5 Prozent eine vergleichsweise hohe Rendite versprechen, entpuppen sich Bundesländer wie Kärnten als heimliche Spitzenreiter. "Oft neigt man als Anleger dazu, im ersten Schritt allein die Rendite zu betrachten. Dabei spielen andere Faktoren wie der Kaufpreis oder das Verhältnis von Angebot und Nachfrage eine ebenso wichtige Rolle. Hier hat Kärnten klar die Nase vorn", sagt Schmid. Vor allem Ferienimmobilien in kleineren Städten und Ortschaften am Wasser oder nahe an Skipisten sind bei Mietern wie Anlegerinnen besonders beliebt.
Ein weiterer Immobilien-Longseller in Österreich ist die klassische Anlegerwohnung. Dabei handelt es sich um jene Objekte, deren Haupterwerbszweck nicht der Eigengebrauch, sondern die (dauerhafte) Vermietung ist. Allerdings gilt hier der Grundsatz: je höher der Preis, desto höher die steuerlichen Anschaffungskosten, aber auch die Möglichkeiten für eine steuerliche Optimierung.
"Anleger sollten gemeinsam mit einem Investmentberater eine Prognoserechnung erstellen. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass es sich nicht um eine Vermietung aus Liebhaberei handelt und sich unterm Strich ein klarer Gesamtüberschuss ergibt", empfiehlt Thomas Schmid.
Eigenmittelanteil für Wohnbaukredite
Wer eine Wohnung kauft, tut das selten komplett aus eigener Tasche. In den meisten Fällen ist eine Finanzierung notwendig. Für die Vergabe von Wohnbaukrediten wird die Österreichische Finanzmarktaufsicht heuer neue Mindeststandards einführen. Künftig wird zum Beispiel ein Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent vorgeschrieben. Aus diesem Anlass haben die Grundbuchexperten der IMMOunited GmbH die Preise von Durchschnittswohnungen zwischen 40 und 100 Quadratmetern in den Landeshauptstädten erhoben. Daraus wurde in weiterer Folge das notwendige Eigenkapital abgeleitet.
Am oberen Ende der Preisspanne befinden sich die Wohnungen in Salzburg. Hier liegen die durchschnittlichen Kaufpreise bei 302.900 Euro beziehungsweise bei 390.700 Euro vom Bauträger. Die 20 Prozent Eigenmittelanteil liegen folglich bei 60.600 Euro sowie 78.100 Euro. Da das Salzburger Jahresnettoeinkommen knapp 24.200 Euro beträgt, werden hier für eine Wohnung vom Bauträger mehr als drei jährliche Gehaltszahlungen benötigt. 2,5 Jahresgehälter braucht es für eine Bestandswohnung.
Wer eine Bestandswohnung in Linz kaufen möchte, zahlt durchschnittlich 221.000 Euro. Eine Wohnung vom Bauträger kommt auf 298.900 Euro. Für eine Finanzierung werden demzufolge 44.200 Euro bzw. 59.800 Euro benötigt. Oberösterreicher müssten dafür rund zwei Jahresnettogehälter auf die Seite legen. Im Schnitt beträgt das jährliche Nettoeinkommen knapp 26.000 Euro.