Teurer Traum vom eigenen Haus

Der Einfamilienhausmarkt hatte seinen historischen Mengenhöhepunkt 2018 mit 12.689 Verbücherungsakten, 2019 und 2020 schrumpfte er. Mit 10.722 Einfamilienhäusern fehlte 2021 auf das 2020er-Ergebnis nur ein Haus. Das zeigt ein aktueller Immobilienpreisspiegel von IMMOunited, basierend auf der Gesamtauswertung aller Immobilienkaufverträge, die im amtlichen Grundbuch 2021 verbüchert sind, der vom Maklernetzwerk Remax veröffentlicht wird.

Zahl der verkauften Einfamilienhäuser differiert in Bundesländer

Demnach ist die Tendenz nicht in allen Bundesländern gleich: Die Steiermark verzeichnet plus 64, das Burgenland plus 28 und Wien plus 26, jedoch Niederösterreich um 96 und Oberösterreich um 41 Kaufakte weniger.

Dass es nicht an der fehlenden Nachfrage, sondern am fehlenden Angebot gelegen ist, lässt sich leicht an der Preisentwicklung erkennen. In allen Bundesländern sind die durchschnittlichen Preise nach oben gegangen. Die Bandbreite reicht von plus 6,9 Prozent im Burgenland bis zu plus 32,8 Prozent in Tirol.

Auch der Gesamttransaktionswert der gehandelten Einfamilienhäuser hat sich entsprechend von 3,48 Mrd. Euro (2020) um 18,2 Prozent auf 4,11 Mrd. Euro im Jahr 2021 nach oben entwickelt. Selbst im Mengenrekordjahr 2018, als die Stückzahlen um 15,5 Prozent höher lagen, fehlten auf den heutigen Transaktionswert 13,2 Prozent. Im Fünfjahresvergleich beträgt die Gesamttransaktionswert-Steigerung plus 43,9 Prozent, im Zehnjahresvergleich plus 107,4 Prozent.

Salzburg verzeichnet 2021 genau so viele Verkäufe wie im Vorjahr

Exakt auf das Einfamilienhaus genau erreichte Salzburg 2021 dieselbe Zahl an Transaktionen wie 2020. Diese 506 Häuser liegen um 6,6 Prozent unter dem Durchschnitt seit 2009 und um 123 unter der Rekordmenge von 2018. Damit befindet sich der Salzburger Einfamilienhausmarkt unverändert auf Platz sieben hinter Tirol und vor Wien und Vorarlberg.

326,3 Mill. Euro Gesamtverkaufswert für die Salzburger Einfamilienhäuser sind dem ImmoSpiegel zufolge um 37,4 Mill. Euro mehr (plus 13,0 Prozent) als 2020 und damit ein neuer Spitzenwert. Im Bundesländerranking bedeutet dies dennoch einen Platz weiter hinten, nämlich Platz sechs, weil sich Wien vorgeschoben hat.

Der durchschnittliche Preis eines Salzburger Einfamilienhauses lag 2020 mit 514.093 Euro erstmals über einer halben Million. 2021 stieg er weiter auf 578.459 Euro, um 64.366 oder 12,5 Prozent mehr als zuletzt. Dieser Preisanstieg ist doppelt so hoch wie beim Nachbarn Oberösterreich, aber nur ein Drittel von jenem in Tirol. In allen Bezirken Salzburgs gingen die Verkaufszahlen für Einfamilienhäuser leicht nach unten, im Flachgau auf 163 (minus zwölf), im Pongau auf 73 (minus zwei), in der Stadt auf 72 (minus acht), im Tennengau um minus fünf auf 39 und im Lungau ebenfalls um minus fünf auf 38. Nur im Pinzgau kommt der Markt nach dem historischen Einbruch 2020 wieder um plus 32 auf Normalniveau zurück - mit exakt jener Menge, die bei den anderen Bezirken fehlt.

In der Stadt und in Tamsweg muss man bis 2019 zurückblicken, um geringere Verkaufszahlen zu finden, in Zell/See bis 2018, in Salzburg-Umgebung und St. Johann bis 2017 und in Hallein finden sich bis 2009 überhaupt keine geringeren Handelsmengen. In der Landeshauptstadt stiegen die Einfamilienhauspreise um 12,8 Prozent auf 934.107 Euro, das ist ein Zuwachs von 62,4 Prozent in fünf Jahren, in Zell/See um 29,8 Prozent auf 600.294 Euro und in Hallein um 43,8 Prozent auf 588.032 Euro. Damit legten die Preise in diesen drei Bezirken im Schnitt um jeweils mehr als 100.000 Euro zu. Im Flachgau dagegen betrug der Wertanstieg nur 4,6 Prozent auf 584.485 Euro und in Tamsweg plus 13,0 Prozent auf 276.493 Euro. Somit waren die Einfamilienhauspreise aller Salzburger Bezirke mit Ausnahme von St. Johann neue Allzeithöchstwerte.

Die günstigsten Einfamilienhäuser gibt es im Lungau

Wie in all den Jahren davor waren die günstigsten Einfamilienhäuser im Lungau zu finden, jedes vierte kostete dort weniger als 158.744 Euro und war sogar noch billiger als 2020, aber auch im Pongau ist die Obergrenze für die unteren 25 Prozent um 20.000 Euro auf 270.000 Euro gesunken.

Im gehobenen Marktsegment, den teuersten 25 Prozent, sind die Preise in der Stadt um 21,3 Prozent nach oben geschnellt, von mindestens 1,05 Mill. Euro auf mindestens 1,27 Mill. Euro. In Zell/ See lagen die Preise im Qualitätssegment 2019 über 736.105 Euro, gingen 2020 auf 590.000 Euro zurück und stiegen 2021 auf mehr als 975.000 Euro. Damit sind in den vergangenen fünf Jahren die Eintrittspreise in die Top-25-Prozent in der Stadt um 76,6 Prozent und im Pinzgau um stolze 129,4 Prozent gestiegen.

Der benachbarte Bezirk Kitzbühel ist seit vielen Jahren der teuerste Flächenbezirk in Österreich. Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus ist dort um eine halbe Million Euro innerhalb eines Jahres von 1,60 Mill. Euro auf 2,11 Mill. Euro gestiegen. Das ist ein Plus von 31,9 Prozent und das bei gleichzeitig stark steigenden Mengen.

Die Situation im Seengebiet von Oberösterreich zeigt eine Verdoppelung der Preise gegenüber 2013, in den Bezirken Vöcklabruck auf 504.000 Euro und Gmunden auf 500.000 Euro. "Das legt den Verdacht nahe, dass ein außergewöhnlicher Preisschub an besonders begehrenswerten Orten stattgefunden hat", heißt es in der Analyse. Konkret kosteten im Vorjahr Gmundner Einfamilienhäuser 382.595 Euro (plus 10,7 Prozent) und in der Stadt Vöcklabruck 353.545 Euro (plus 5,7 Prozent).

INVESTOREN SUCHEN WOHNIMMOBLILIEN

Zweitbestes Ergebnis
Auf den Wunschlisten der Investoren stehen Wohnimmobilien nach wie vor ganz oben. Nach dem Rekordjahr 2019 wurde mit einer Investmentsumme von 1,4 Milliarden Euro im Jahr 2021 das zweitbeste Ergebnis auf dem österreichischen Wohnungsmarkt erzielt. "Durch die stetig wachsende Bautätigkeit am Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren hat auch der Investmentmarkt profitiert. Da die Bautätigkeit aus heutiger Sicht jedoch zurückgeht, wird sich mittelfristig auch das Volumen verringern. Vorerst setzt sich der positive Trend aber fort", sagt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, der davon ausgeht, dass 2022 ähnlich viel in die Assetklasse Wohnen investiert werden wird wie im Jahr 2021.

In einem aktuellen Bericht analysiert CBRE den Wohnungsmarkt in Wien, Linz und Graz. Dem Wohnungsmarkt zugrunde liegt eine Prognose der Bevölkerungszahl und -struktur, die in den drei Städten durchaus unterschiedlich ausfällt. Während in Wien bis 2030 ein Zuwachs von rund 8,6 Prozent auf zirka 2,1 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner erwartet wird und Graz prozentuell in ähnlicher Größenordnung wachsen soll, ist in der Region Linz-Wels mit einer Steigerung von zirka 3,8 Prozent zu rechnen. Graz hat mit 27 Prozent den höchsten Anteil an jungen Menschen zwischen 20 und 35 Jahren. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Österreich hoch bei wachsender Zahl an Haushalten und sinkender durchschnittlicher Haushaltsgröße. "Diese Entwicklungen treiben auch den Wohnungsmarkt an, bis 2030 rechnen wir mit einem Bedarf von rund 150.000 zusätzlichen Wohnungen", sagt der Experte.

In Wien wird gebaut
Im Jahr 2021 wurden allerdings mit 14.300 deutlich weniger Wohnungen in Wien fertiggestellt als prognostiziert, was zum Teil auf Bauverzögerungen zurückzuführen ist. Im Jahr 2022 sollen es rund 22.000 Wohneinheiten sein, danach flacht die Fertigstellungskurve wieder ab. Die Neubau-Hotspots sind die Flächenbezirke im Nordosten sowie Südosten, auf diese entfiel 2021 jeweils rund ein Drittel der fertiggestellten Wohnungen.

Projekte werden größer
Im Jahr 2021 umfassten die Projekte durchschnittlich 92 Wohnungen, 2022 sind es bereits 117, 2023 voraussichtlich 118. Auch die Wohnungsgröße nimmt zu, hier ist eine Steigerung von durchschnittlich 73 Quadratmetern (2021) auf rund 78 Quadratmeter (2023) festzustellen. Eine weitere Steigerung ist bei den Kaufpreisen festzustellen, diese liegen in Wien pro Quadratmeter bei durchschnittlich 4945 Euro (Flächenbezirke Nordost) bis 7811 Euro (innere Bezirke). Die größten Wohnprojekte, die 2021 in den inneren Bezirken in Wien fertiggestellt wurden, waren das Triiiple mit mehr als 1100 Wohneinheiten, Belview mit 250 Wohnungen und Bel&Main Turm A mit 209 Wohneinheiten. "Damit verfügt nun auch die Lage in den inneren Bezirken über großvolumige Wohneinheiten, die bisher eher in den Flächenbezirken zu finden waren."

Fertigstellungen stabil
Stabil waren die Fertigstellungen mit rund 2400 Wohnungen in Graz im Jahr 2021. 2022 und 2023 sollen wesentlich mehr - zirka 4300 bzw. 4500 - Wohnungen gebaut werden. Das Rechtsverhältnis - Miete oder Eigentum - in Graz hängt stark von der Lage ab. Die meisten Fertigstellungen waren auch 2021 in den Bezirken Gries, Lend und Eggenberg, und hier besonders auf den Reininghausgründen und in der Smart City Graz, festzustellen. Auch in Graz werden die Projekte in Bezug auf die Zahl der Einheiten laufend größer. Steigend sind auch die Kaufpreise. Durchschnittlich 4077 Euro pro Quadratmeter kostet in Graz aktuell eine Eigentumswohnung, wobei der Quadratmeter in der Grünlage im Nordosten mit durchschnittlich 5379 Euro am meisten kostet. Die Mieten sind in Graz annähernd konstant geblieben.