Bauen & Wohnen

Gewerbemarkt in Salzburg: Alte Strukturen brechen auf

Auch der Gewerbemarkt ist im Umbruch. Bei Geschäftslokalen in der Salzburger Innenstadt ist die Zeit der Cashcows vorbei.

Auch die Geschäftslokale in der Getreidegasse blieben von den Folgen der Pandemie nicht verschont. SN/bernhard schreglmann
Auch die Geschäftslokale in der Getreidegasse blieben von den Folgen der Pandemie nicht verschont.

Derzeit in Salzburg nichts Neues! So könnte man pointiert und verkürzt die Entwicklung auf dem Büromarkt der Landeshauptstadt zusammenfassen. Und tatsächlich: 2021 und bisher auch im laufenden Jahr wurde kein Büroneubau mehr fertiggestellt. "Für Eigennutzer gab es das schon, aber nicht zur Vermietung", bestätigt Wolfgang Maislinger vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner.

Neue Gewerbeprojekte für 2023 und 2024

Allerdings ist einiges in der "Pipeline" und sollte bald auf den Markt kommen, etwa ein Projekt in der Münchner Bundesstraße. Dort entsteht ein vier- bis fünfstöckiger Neubau, der Anfang 2023 fertig sein sollte. Auch in Urstein ist die Vermietung des vierten Baukörpers angelaufen, Teile davon wird das TechnoZ nützen. Das Projekt Hagenau II beim Umspannwerk ist ebenfalls im Entstehen. 2024 fertig sein soll das Soravia-Projekt "Helix" beim Europark an der Autobahn, wo Büros, Ausstellungsflächen, Gastronomie und Fitnessbereiche mit einem Hotel kombiniert werden. "Ich möchte auch noch auf das Projekt ,Nordraum' in der Bachstraße hinweisen, das auf den ehemaligen Hannak-Gründen gebaut wird", betont Maislinger. In der Folge solle es dann noch weiteren neuen Büroraum in der Münchner Bundesstraße, in der Vogelweiderstraße und auf dem ehemaligen Alpine-Gelände in Wals geben.

Mietpreise haben angezogen

"Auch die Mietpreise haben zuletzt etwas angezogen", sagt Maislinger. "Wir liegen jetzt im Neubau zwischen 13 und 16 Euro, alles, was jetzt neu auf den Markt kommt, wird nicht unter 15 Euro zu haben sein." Im Bestand sind für gute Lagen zwischen 12,00 und 12,50 Euro erzielbar. Maislinger: "Die Nachfrage ist zufriedenstellend, auch wegen der fehlenden Neubauten. Bei den neuen Projekten läuft auch die Vorvermietung schon sehr gut. Generell haben wir im Bürosektor in Salzburg einen geringen Leerstand."

Zurückhaltung im Einzelhandel

Im Bereich Einzelhandel ist durch die Pandemie einiges in Bewegung geraten. "Das Jahr ist sehr gut angelaufen, jetzt ist aber schon wieder eine gewisse Zurückhaltung spürbar", sagt der Experte. Der Leerstand sei gering, allerdings gebe es in der linken Altstadt, vor allem in der Getreidegasse, einige leer stehende Geschäfte. "Das wird zwar gut kaschiert, etwa durch dekorierte Auslagen, damit man es nicht gleich merkt. Aber teils stehen da auch Objekte bis in den ersten Stock hinauf leer." Das sei eine Corona-Spätfolge, wo sich manche Betreiber zurückgezogen hätten. "Es fehlen derzeit die Einzelhandelsunternehmen, die expandieren und sich in High-Street-Lagen ansiedeln." Vor allem große Flächen seien dort derzeit schwierig zu vermieten.

"Es gibt aber auch den gegenteiligen Trend, so geht etwa Peek & Cloppenburg in die Altstadt, konkret in den AVA-Hof", erklärt Maislinger. Das werde noch etwas dauern, könnte der Altstadt aber neue Impulse bringen, auch für andere Flächen.

Preiskorrektur bei leerstehenden Geschäftslokalen

Bei Geschäftslokalen, die derzeit nicht vermietet sind, werde es zu einer Preiskorrektur kommen. "Was gestern so war, muss nicht morgen auch noch so sein, das ist in den Köpfen der Vermieter langsam drinnen." Da gebe es auch im Sortiment ein Umdenken, wenn bisher etwa im Textilhandel Leiberl um drei bis fünf Euro verkauft wurden.

Besser sei es von der Lage her in der Linzer Gasse. Maislinger: "Sie läuft gut, da wird nur vereinzelt etwas frei." Die kleiner strukturierten Läden und Gastronomiebetriebe würden sich hier als Vorteil herausstellen. Doch auch in der Linzer Gasse sei ein Wandel ersichtlich, so weichen kleine Geschäftslokale eher einem neuen Gastrobetrieb.

Im Bereich Investment leide auch der Gewerbemarkt unter dem Mangel an Grundstücken. "Da ist die Lage so angespannt wie noch nie", betätigt der Experte. "Es gibt nichts und wenn doch, dann nicht unter 2000 Euro pro Quadratmeter." Selbst außerhalb der Stadt wären Gewerbegrundstücke nicht unter 600 Euro pro Quadratmeter zu haben. Wer in Immobilien in Salzburg investieren will, kommt um das Thema Grundstücke kaum herum.

In der Altstadt seien einige Liegenschaften im Angebot, das werde auch in den nächsten Jahren so bleiben. Zinshäuser seien ein interessantes Investment, "unter der Voraussetzung, dass der Einzelhandel im Erdgeschoß funktioniert, der ist der Träger bei den Mieteinnahmen", konstatiert der Immobilienexperte. Im Bestand gebe es derzeit höhere Renditen als im Neubau, weil dort die hohen Grundstückspreise und die gestiegenen Baupreise voll durchschlagen.

Renditeerwartungen der Investoren werden steigen

Mit den steigenden Zinsen werden jedenfalls die Renditeerwartungen der Investoren ebenfalls steigen: Um welchen Quadratmeterpreis kaufe ich? Wie erhöht sich der Mietertrag bei steigender Inflation? Diese Fragen müssten sich Investoren stellen. Der Kaufpreis bleibe in Relation gleich, weil höheren Mieterträgen auch höhere Zinsen gegenüberstehen. "Doch da kommt noch der Faktor Wertsicherung ins Spiel", gibt Maislinger zu bedenken. Denn die Börsen laufen derzeit schlecht. "Geld am Konto ist immer noch ein Verlust." Manche würden den Mitnahmeeffekt nutzen und die Wertsteigerung der vergangenen Jahre nun durch einen Objektverkauf heben.

Aufgerufen am 08.02.2023 um 01:51 auf https://immo.sn.at/immo-ratgeber/bauen-wohnen/gewerbemarkt-in-salzburg-alte-strukturen-brechen-auf-128823235

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