Die nach oben zeigende Zinsentwicklung wirkt sich dämpfend auf die Preisentwicklung des Gewerbeimmobilienmarkts aus. Eine Entwicklung, die den gesamten Wohnbaubereich trifft, sind außerdem steigende Baukosten. "Die Pandemie hat zu Lieferkettenproblemen geführt, die nicht nur Preissteigerungen, sondern auch eine Ressourcenknappheit verursacht haben", sagt Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Wien. "Diese Punkte erschweren in der Projektentwicklung die Erstellung einer verlässlichen Kalkulation und erhöhen somit das kaufmännische Risiko enorm."
Diversifiktion in reditestärkere Assetklassen
Ein Lösungsansatz sei die Diversifikation in renditestärkere Assetklassen. Besondere Investitionsschwerpunkte bilden der Logistikbereich, der Bürobereich und der Einzelhandel sowie wieder verstärkt auch Hotelimmobilien. Die Bevölkerungsentwicklung werde voraussichtlich zu einer überdurchschnittlichen Performance der Immobilienpreise in guten Lagen in und rund um die Ballungszentren Wien, Graz oder Linz führen, sagt Sommer. "Immobilien bleiben weiterhin ein sicheres und inflationsgeschütztes Investment - gerade in Krisenzeiten."
Bei Gewerbeimmobilien, also Retail-, Büro- und Geschäftsflächen, sei in Salzburg ein vermehrter Leerstand zu beobachten, da weniger Nachfrage herrscht, heißt es seitens Raiffeisen Immobilien. Flexibles Mieten von Büroflächen und dies zeitlich begrenzt nimmt demnach zu. Zudem hätten sich die Unternehmen an die Pandemie angepasst und neue Bürokonzepte, wie zum Beispiel Desksharing, entwickelt, was auf kurz oder lang zu einer Veränderung der Bürolandschaft führen wird. So gibt es beispielsweise schon vermehrt die Möglichkeit der Anmietung eines Co-Working-Space, bei dem die Infrastruktur bereits gegeben ist und flexibles Arbeiten ermöglicht wird.
"Für die kommenden Jahre ist zu erwarten, dass die Mietpreise auch hier wieder steigen werden", so Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg: "Großvolumige Gewerbeflächen, insbesondere Hallen, verzeichnen eine große Nachfrage - vor allem in den Ballungszentren des Bundeslandes."
Auch Mayr beobachtet in Toplagen wie etwa der Getreidegasse bei Leerständen einen starken Rückgang der Mieten. Generell gebe es vor allem im Handel zu wenige Objekte mit ausreichend Lager- und Manipulationsflächen im Hintergrund. Mayr: "Es ist zudem abzuwarten, wie sich die Lage aufgrund des Wegfalls der verschiedenen Unterstützungsleistungen als Folge der Pandemie, also Steuererleichterungen oder Mietstundungen, entwickeln wird."
Moderates Transaktionsgeschehen am Investmentmarkt in Österreich
Ganz generell bestätigen auch die aktuellen Quartalszahlen für den Investmentmarkt Österreich ein vergleichsweise moderates Transaktionsgeschehen. "Die Zurückhaltung der Investoren aufgrund der teils noch sehr hohen Preiserwartungen der Verkäufer auf der einen Seite und das sich rapide ändernde Zinsumfeld auf der anderen Seite wirkten sich dämpfend auf das Transaktionsvolumen aus", heißt es in einem EHL-Quartalsbericht. So wurde laut vorläufigen Recherchen im dritten Quartal des Jahres ein Volumen von rund 800 Mill. Euro umgesetzt, was das vorläufige Gesamttransaktionsvolumen 2022 auf drei Mrd. Euro steigerte. "Das aktuell sehr volatile und steigende Zinsumfeld, die Unsicherheiten durch die Ukraine-Krise und die Inflation zeigen seit Beginn des dritten Quartals ihren Einfluss auf den Investmentmarkt und führen aktuell zu Preisanpassungen und in vielen Fällen zu Abwarten auf Investorenseite", heißt es. Allerdings seien die Kassen der Investoren weiterhin prall gefüllt und die derzeit in Abschluss befindlichen Transaktionen lassen ein traditionell stärkeres viertes Quartal erwarten, sodass ein Gesamtvolumen 2022 von mehr als vier Mrd. Euro erreichbar sei.
Trend zur starken Sicherheitsorientierung setzt sich fort
Die starke Sicherheitsorientierung der Kaufinteressenten habe sich jedenfalls auch im dritten Quartal fortgesetzt und zu einer guten Performance insbesondere jener Assetklassen geführt, die nach Einschätzung der Investoren hohe Sicherheit versprechen, auch wenn die Preisdynamik im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Zinsanpassungen der EZB in einer Seitwärtsbewegung mündete.
Auf Käuferseite waren in den ersten drei Quartalen des Jahres maßgeblich Investoren aus Österreich (63 Prozent) und Deutschland (30 Prozent) aktiv. "Hierbei dominierten weiterhin Spezialfonds und Projektentwickler sowie Family Offices den Markt. Investoren aus den Bereichen der offenen Publikumsfonds, Versicherungen und Pensionskassen sowie Eigennutzer waren dagegen eher zurückhaltend", heißt es in dem Bericht.
Die Trends bestätigt man auch bei CBRE. "In den letzten Wochen und Monaten war eine durch die Anhebung der Zinsen und damit steigende Finanzierungskosten ausgelöste Zurückhaltung bei den Investoren zu spüren", stellt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, fest und ergänzt: "Zurzeit befinden wir uns in einem Repricing-Prozess, in dem die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern stark auseinanderdriften. Eine Annäherung wird wahrscheinlich noch einige Monate in Anspruch nehmen."
Die stärkste Assetklasse im heurigen Jahr sei bisher Wohnen mit einem Anteil von 37 Prozent des Investmentvolumens gewesen, 15 Prozent entfielen auf Office, zehn Prozent jeweils auf Logistik und Retail, gemischt genutzte Immobilien kommen auf 21 Prozent. "Die Assetklasse Hotel ist mit vier Prozent nach wie vor schwächer vertreten, allerdings sehen wir hier einen klaren Aufwärtstrend", sagt Fichtinger. "Der Peak bei den Renditen ist noch nicht erreicht, bis Jahresende ist mit weiteren Renditeanstiegen zu rechnen." Auch er geht davon aus, dass im vierten Quartal noch einmal ordentlich investiert wird, weil die Pipelines "gut gefüllt" seien.