Wenn es um die richtig großen städtebaulichen Entwicklungsflächen geht, dann handelt es sich in der Regel um ehemaliges Industriegelände, Kasernen oder Bahnhöfe. Schon seit vielen Jahren haben die ÖBB ihre diesbezüglichen Tätigkeiten in der ÖBB Immobilienmanagement GmbH ausgelagert, wo schon Mammutprojekte etwa rund um den Wiener Hauptbahnhof abgewickelt wurden.
Wobei sich die Zielrichtung zuletzt geändert hat. "Wir verkaufen jetzt weniger und halten vieles im Bestand, etwa über Baurechte", sagt Geschäftsführerin Claudia Brey: "In unseren Aufgabenbereich fallen die Beauftragung von Entwicklung und Verwertung ebenso wie die kaufmännische und technische Bewirtschaftung von Gebäuden, Grundstücken und bestimmten Anlagen der ÖBB-Infrastruktur." Allein in die Verwaltung fallen 190 Millionen Quadratmeter Gesamtgrundfläche, verteilt auf 22.358 Liegenschaften und 3786 Gebäude, davon entfallen 1150 auf Personenbahnhöfe.
Größtes Projekt in Planung ist der Wiener Nordwestbahnhof
In der "Pipeline" sind derzeit einige Großprojekte, vorwiegend in Wien. Das größte ist der Nordwestbahnhof. Hier öffnet sich eine städtebauliche Gesamtfläche von 44 Hektar, davon sind zehn Hektar öffentliche Grundfläche. "Das ist klassisches Brownfield, also Fläche, auf der früher beispielsweise Waggons gewartet wurden", sagt Brey. Geplant ist hier eine Bruttogeschoßfläche von 880.000 Quadratmetern, darunter sind 6500 Wohnungen für rund 15.000 Menschen. 40 Prozent davon sind frei finanziert, 60 Prozent gemeinnütziger Wohnbau. 400 Arbeitsplätze sollen hier entstehen, etwa in Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben oder in Schulen und Kindergärten auf mehreren Baufeldern. Brey: "Wir planen eine Stadt der kurzen Wege. Es sollte alles zur Verfügung stehen, was die Leute brauchen."
Doch zuerst kommt einmal die Abbruchphase, deren erster Teil nächstes Jahr starten soll. Das Material werde an Ort und Stelle sortiert und dann großteils mit der Bahn abtransportiert, bis Mitte 2025 blieben deshalb in der Mitte des Areals die Bahngleise erhalten, erläutert die Geschäftsführerin. Die erste Bauphase soll ab 2025 starten.
Städtebauprojekt "Neues Landgut" am Hauptbahnhof in Wien
Zweites Großprojekt in der Bundeshauptstadt ist das "Neue Landgut" in der Laxenburger Straße, das sich nahtlos an den Hauptbahnhof anfügt.
Neun Hektar stehen hier zur Verfügung, das ergibt eine Bruttogeschoßfläche von 190.000 Quadratmetern. 1500 Wohnungen zu je 50 Prozent frei bzw. gemeinnützig finanziert sollen entstehen. Ein Hektar ist als Park vorgesehen, durch die Nähe zum Hauptbahnhof besteht eine gute öffentliche Anbindung, die alte "Gösser-Halle" sowie die "Inventarhalle" bleiben identitätsstiftend erhalten.
Zentral beim "Neuen Landgut" ist ein Bildungscampus mit Kindergarten, Ganztagsschule und Musikschule, der bereits im Bau ist und im nächsten Herbst fertiggestellt werden soll. In Bau sind auch schon 500 frei finanzierte Wohnungen, die 2024 und 2025 bezugsbereit sind. Wie beim Nordwestbahnhof wird es auch auf diesem Areal wieder Gemeindebauten geben. Zwei geförderte Wohnbauprojekte mit 500 Wohnungen werden von den ÖBB zugewiesen, etwa für Mitarbeiter im Schichtbetrieb. "Die Wohnungen sind für die Anforderungen im Schichtbetrieb ausgelegt, was den Zuschnitt und Faktoren wie Licht, Wärme und Lärm betrifft", sagt Brey.
Die Inventarhalle behält die ÖBB Immobilien und wird sie gemischt nutzen, etwa für Büros und Gesundheitsanbieter, 800 Quadratmeter sind für die Eigennutzung geplant. Der historische Backsteinbau in zentraler Lage hat eine Größe von 3880 Quadratmetern brutto und soll nach Klimaaktiv-Standards ausgebaut werden, die Fertigstellung ist für 2025 geplant. Wohnungen wird es in dem Gebäude aufgrund der Widmung keine geben.
Städtebau auch am Villacher Westbahnhof
Neben den Projekten in Wien gibt es für die ÖBB Immobilien auch in den Bundesländern große Vorhaben, etwa den Villacher Westbahnhof. Ein Grundstück von 25.600 Quadratmetern steht dort nahe der Altstadt entlang einer städtebaulichen Entwicklungsachse zur Verfügung, direkt beim Bahnhof. Zwei Drittel Wohnbau und ein Drittel Gewerbe, Produktion und Dienstleistung soll es künftig dort geben. 10.000 Quadratmeter Grünraum, davon 4200 am Boden und der Rest in nutzbaren und begrünten Dachflächen, sollen ein entsprechendes Ambiente möglich machen. "Ziel ist eine nachhaltige Weiterentwicklung des Stadtquartiers im Einklang mit der übergeordneten Raumplanungsstrategie", erklärt Brey. Nächstes Jahr wird mit der Verwertungsphase begonnen, der Baubeginn ist für 2024 vorgesehen.
Doch die ÖBB Immobilien sind "de facto auch Betreiber von Einkaufszentren", wie die Geschäftsführerin erklärt. Konkret geht es um die beiden BahnhofCitys am Wiener Hauptbahnhof und am Westbahnhof. "Dort haben wir quasi als USP Öffnungszeiten von Montag bis Freitag bis 21 Uhr, der Gastrobereich ist bis 23 Uhr geöffnet", erklärt Brey. "Wir haben dort zwei Zielgruppen: Einerseits die Pendler, die damit den Fahrtweg mit Einkäufen verbinden können, andererseits sind wir Nahversorger der Region."
Am Hauptbahnhof stehen 90 Geschäfte mit 20.000 Quadratmetern zur Verfügung, Ankermieter sind Interspar, Müller und New Yorker. Am Westbahnhof sind es 85 Geschäfte mit 22.550 Quadratmetern und den Hauptmietern Müller, Cyberport und Billa Plus. Zur Belebung gibt es an beiden Standorten auch zahlreiche Events.