Zum Ende des dritten Quartals steht der Immobilieninvestmentmarkt Österreich dort, wo Prognosen ihn bereits zu Jahresanfang gesehen haben: über dem Niveau des Vorjahres. Bisher - von Jänner bis September - wurden rund 2,6 Milliarden Euro und damit um zirka sieben Prozent mehr als im Vorjahr in österreichische Immobilien investiert. Im dritten Quartal wurden rund 830 Millionen Euro - rund 19 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum 2020 - in institutionelle Immobilien in Österreich investiert. "Der Markt ist in Bezug auf das Investmentvolumen stabil und entwickelt sich gemäß unseren Prognosen", so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties beim Marktführer CBRE Österreich, der auch feststellt, dass Investoren Veranlagungsdruck haben und genügend Kapital auf dem Markt ist.
"Das Investmentvolumen könnte noch höher ausfallen, gäbe es ausreichend investmentfähige Objekte am Markt", ist Fichtinger überzeugt. Der Investmentexperte geht davon aus, dass die CBRE-Prognose von einem Investmentvolumen von 3,5 bis 4,0 Milliarden Euro bis zum Jahresende in Österreich erreicht werden sollte. "Es sind noch einige interessante Abschlüsse im vierten Quartal - traditionell eines der stärksten - zu erwarten", sagt Fichtinger.
Firmen investieren wieder verstärkt in Büroimmobilien
Vor allem in den Assetklassen Wohnen und Logistik ist die Nachfrage der Investoren groß. Bisher wurden im Jahr 2021 in Österreich 29 Prozent in Retailimmobilien investiert, wobei dieser hohe Anteil vor allem auf die Anteilsübernahme der SCS sowie einen größeren Portfoliodeal zurückzuführen ist, 18 Prozent in Büroimmobilien und 13 Prozent in Logistik.
"Das Angebot - primär bei Logistik und Core-Büro - ist nach wie vor limitiert und wird der Nachfrage nicht gerecht", erklärt Fichtinger. Die Renditen in den gefragtesten Assetklassen stehen daher weiterhin unter Druck, sodass sie bei Logistik, Büro und Wohnen in den nächsten Monaten noch einmal um fünf bis zehn Basispunkte nachgeben sollten. Die Aufteilung bei den Investoren ist sehr ausgewogen, diese kommen sowohl aus Österreich - zirka 38 Prozent - als auch aus Deutschland (30 Prozent) und anderen Ländern (31 Prozent).
Auf dem Büromarkt ist in Österreich natürlich Wien der maßgebliche Markt. Der soeben publizierte EHL-Büromarktbericht weist in Summe für die ersten drei Quartale Neuvermietungen von 105.000 Quadratmetern aus. Zusätzlich wurden noch zirka 12.000 Quadratmeter Untermietflächen verwertet, die in der Vermietungsleistung nicht offiziell erfasst werden. Da die Aktivität auf dem Markt Mitte des Jahres wieder deutlich zunahm, ist mit einem Anstieg der Vermietungsleistung in den kommenden Monaten zu rechnen. "Der Optimismus ist zurück, es werden wieder verstärkt Büroflächen gesucht und die Unternehmen sind auch bereit, entsprechend in neue Standorte und innovative Bürowelten zu investieren", erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Mit der Fertigstellung von nur 73.000 Quadratmetern fällt die Flächenproduktion 2021 wieder deutlich geringer aus als im vorangegangenen Jahr (125.000 Quadratmeter). Dieser niedrige Wert führt zu einer kontinuierlich sinkenden Leerstandsrate. Diese liegt aktuell bei 4,4 Prozent und damit auf einem im internationalen Vergleich sehr niedrigen Niveau. Diese Zahl berücksichtigt jedoch keine Untermietflächen, die zur Vermarktung angeboten werden. Bemerkenswert sei der von Jahr zu Jahr wachsende Anteil an hochwertigen Refurbishments, der heuer bereits 50 Prozent der Neuflächenproduktion beträgt.
Kombination aus mobilen und bürobasierten Arbeiten
Deutlich geändert haben sich auch die Zielsetzungen, die Unternehmen mit einem Standortwechsel verfolgen. Im Zuge der Integration neuer Arbeitsmodelle werden meist auch die Büros optisch umgestaltet und zu Orten der Teamarbeit und Kommunikation. Ein zentrales Anliegen ist es dabei, die Arbeitsumgebung attraktiver zu gestalten, um die Mitarbeiter zu motivieren, trotz der Möglichkeit von Homeoffice einen Teil ihrer Arbeitszeit gerne und freiwillig im Büro zu verbringen.
"Viele Unternehmen arbeiten aktuell an innovativen Kombinationen aus mobilem und bürobasiertem Arbeiten. Diese Hybridmodelle werden als wichtiger Pluspunkt für die Mitarbeitergewinnung und -bindung betrachtet", weiß der Experte. Zahlreiche Firmen haben ihren Mitarbeitern während der Coronapandemie flexiblere Arbeitsmodelle zugesichert, einige davon möchten diese nun dauerhaft beibehalten. Zu beobachten sei dies zum Beispiel im Banken- und Versicherungssektor sowie in der IT-Branche.
In den meisten Fällen bleibt das physische Büro aber auch weiterhin der zentrale Ort des Arbeitens und wird vor allem für Besprechungen, Workshops und Fortbildungen genutzt. Projektentwickler und Vermieter werden auf diese Entwicklungen weiterhin mit entsprechend gestalteten Konzepten reagieren, wobei maximale Flexibilität für den Mieterausbau hohe Priorität hat. Das Büro als Imageträger und Motor für hohe Mitarbeiterzufriedenheit ist der bestimmende Trend des Jahres 2021.
"Wir beobachten eine richtiggehende Qualitätsoffensive", sagt Wernhart. "Wenn sich durch einen stark gestiegenen Homeoffice-Anteil Möglichkeiten eröffnen, Büroarbeitsplätze zu reduzieren, wird das meist nicht zur Kostensenkung genutzt, sondern es werden großzügige Allgemeinbereiche geschaffen und generell höherwertige Flächen gesucht."