Salzburg gehört zu den teuersten Pflastern, wenn es ums Wohnen geht. Diese Tatsache ist nicht neu, aber dennoch betrüblich. Als einer der Gründe dafür werden oft die Baukosten und die vielen unnötigen Vorschriften genannt, vor allem von gemeinnütziger Seite. Diese erschweren es, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen.
Das könne man so aber nicht sagen, schränkt Arnold Schmitzer ein. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der PM1 Projektmanagement in Salzburg: "Wir sind seit mehr als 15 Jahren im Baumanagement tätig und haben unzählige öffentliche und private Bauvorhaben betreut." Sein Spezialgebiet seien Baukosten. Die Diskussion um das "leistbare Wohnen", das allen Parteien wichtig ist, beobachtet Schmitzer mit Vorsicht: "Wir sehen, wo die Gefahren lauern." Er schaue sich die Faktoren Baukosten und Grundstückskosten immer sehr genau an. Schmitzer: "Wo bleibt aber das restliche Geld auf der Strecke?"
Das Bodenthema sei hochpolitisch, das Bauen werde von Normen vom Brandschutz bis zum Lärmschutz bestimmt, andererseits gebe es auch viele Förderungen. "Wir wissen aber, wo man den Hebel für billigeres Bauen ansetzen könnte", betont der Experte. Der Bogen der Möglichkeiten reiche von der steuerlichen Situation bis hin zur Quartiersentwicklung. "Die Gemeinden leisten viel für die Aufwertung von Grundstücken durch Straßen, Infrastruktur und Stadtentwicklung. Es müsste aber auch die beste Nutzung im Sinn der Gemeinschaft im Vordergrund stehen und nicht das aktuell höchste Gebot."
Es geht dabei auch um das Thema "Ausnutzbarkeit", ergänzt Projektleiter Markus Schober. Beim Grundpreis sei man der Marktentwicklung ausgeliefert, doch durch eine höhere GFZ (Geschoßflächenzahl) und andere Spielräume könne man den vorhandenen Platz besser und günstiger nützen. Ein einfaches statisches System mit einer klaren Geometrie oder die Reduzierung von großflächigen Verglasungen könnte einiges an Kosten sparen. Weitere bauliche Maßnahmen: Mauerungen anstelle von Stahlbetonwänden, günstigere Fassadenflächen, Wettbewerbsausschreibungen mit mindestens fünf Marktteilnehmern und einem transparenten Entscheidungsprozess, Optimierung der Bauabläufe, Ausschreibung nach Auslastung der Firmen etc.
Doch die Baukosten an sich seien gar nicht das große Thema. Schober: Bei einer GFZ von 1,2 und Grundkosten von 660 Euro pro Quadratmeter komme man auf Kosten von 3000 Euro pro verkaufter Wohnfläche. "Verkauft werden die Wohnungen aber um 5000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter", gibt Schober zu bedenken: "Wo kommen also die 2500 Euro pro Quadratmeter hin?" Neben den Abwicklungsspesen entfallen sie auf den Gewinn. Das sei bei einem privaten Bauträger in Ordnung, solange er den Preis auch bekommt, anders aber bei gemeinnützigen Bauträgern, finden die beiden Bauexperten.
Ein anderes Thema sind die Architektenwettbewerbe. Schmitzer: "Ich habe schon bei der letzten Novelle zur Wohnbauförderung vorgeschlagen, ein Kostendämpfungsverfahren einzubauen." Sein Vorschlag: Konform mit den Bundesvergabekriterien sollte die Gewichtung der Faktoren verändert werden, vor allem in Hinblick auf Nachhaltigkeit, Betriebskosten etc. Schmitzer: "Wir müssen nach diesen erweiterten Kriterien prüfen, welches das beste Projekt ist." Im Wettbewerb müssten ganz fair Kosten und Nutzen auch im Betrieb dargestellt werden. Wozu gebe es Know-how im Bereich Smart Building oder sogar Smart City, wenn dieses nicht in die Vergabe einfließe? "Es gibt ja positive Beispiele, etwa die Sporthalle Liefering", ergänzt Schober.
Gerade bei den Wettbewerben sei eine klare und transparente Rechnung entscheidend. Es komme auch darauf an, dass kontrolliert werde, was in der Ausschreibung versprochen worden sei. "Totale Transparenz bedeutet freien Wettbewerb", sagt Schmitzer. "Es gibt aber immer noch Pseudo-Ausschreibungen."
Um den Beweis anzutreten, dass günstiges Bauen in Salzburg möglich ist, bietet Schmitzer der Stadt einen Deal an: "Wir bekommen ein Grundstück und eine entsprechende GFZ. Wir bauen darauf günstig und verdienen auch wenig daran. Da hätte die Allgemeinheit etwas davon und es entstünde Eigentum, das sich auch ,normale' Verdiener leisten können."
Damit diese Wohnungen nicht zum Spekulationsobjekt der Erstkäufer werden, könne man einen Vertrag abschließen, der dies verhindere, also beispielsweise ein Mitspracherecht der Stadt bei einem Weiterverkauf. Schmitzer: "Wir könnten beratend zeigen, wo zu sparen ist, und ein konkretes Beispiel für günstiges Eigentum bauen."