Die leichte Aufwärtsentwicklung bei den Kaufpreisen und den Mieten auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird 2019 und darüber hinaus anhalten. Die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum übersteigt trotz etwas abgeschwächten Bevölkerungswachstums weiterhin die Neuflächenproduktion. Zu dieser Einschätzung kommt der Wohnungsmarktbericht von EHL und Buwog. "Der Anstieg der Einwohnerzahl fällt derzeit zwar wieder etwas schwächer aus als in den Jahren 2015 bis 2017, allerdings sorgt das derzeit niedrige Zinsniveau nach wie vor für eine deutlich über dem Angebot liegende Nachfrage", sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL Immobilien GmbH.
Wichtiger noch seien aber die sich andeutenden Veränderungen auf der Angebotsseite, konstatiert Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH. Der aktuelle Fertigstellungsboom bei freifinanzierten Wohnungen werde kurzfristig durch die stark gestiegenen Baupreise gedämpft, mittelfristig werde die neue Bauordnung zu Rückgängen führen. "Wenn ein Grundstück im Hinblick auf die zu erwartende Widmungsänderung zu einem adäquaten Preis gekauft wurde und auf einmal ein höherer Anteil geförderter Wohnungen vorgeschrieben wird, stimmt die ganze Kalkulation nicht mehr", kritisiert Bauernfeind: "Aktuell versuchen zwar viele Bauträger auf dem Verhandlungsweg mit der Stadt zu tragfähigen Lösungen zu kommen, aber das führt zwangsläufig zu Verzögerungen und dringend benötigte Wohnungen kommen später auf den Markt."
In den zentrumsnäheren Lagen hat die Verunsicherung der Bauträger nach der vorgezogenen Einführung restriktiver Abbruchbestimmungen zu einem starken Einbruch bei Neubauprojekten geführt. Ebenfalls stark negative Auswirkungen auf das Wohnungsangebot habe ein Urteil des OGH, das zu drastischen Einschränkungen bei den zulässigen Lagezuschlägen auf Richtwertmieten geführt hat. "Mit den jetzt zulässigen Mieten können oft nicht einmal mehr die Kosten gedeckt werden und daher lassen auch wieder mehr Zinshausbesitzer Wohnungen leer stehen", sagt die Expertin.
Ausgereizt erscheinen mittlerweile die Möglichkeiten, steigende Quadratmeterpreise und -mieten durch verringerte Wohnungsgrößen auszugleichen. "Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern."
Das größte Problem der Wohnbauträger in Wien bleibt aber die Entwicklung der Preise für Bauland. Die im Herbst 2018 angekündigte Bauordnungsnovelle sieht als Kernstück einen Anteil von zwei Dritteln geförderter Wohnungen bei Bauten auf umzuwidmenden Liegenschaften vor. "Ob dies zu einer Dämpfung der Grundkosten führen wird, ist offen", betont Bauernfeind. Zwar seien mittelfristig durchaus preisdämpfende Effekte möglich, doch kurzfristig könne die Novelle auch zu einer Verknappung des Angebots beitragen. "Grundbesitzer, deren Liegenschaften bereits für Wohnbau gewidmet sind, sehen die Chance, die Preise nochmals anzuheben, weil die neue Bauordnung dazu führt, dass noch umzuwidmende Flächen zugunsten des geförderten Wohnbaus nur in geringerem Maß für freifinanzierten Wohnbau zur Verfügung stehen werden. Potenzielle Verkäufer noch nicht umgewidmeter Grundstücke hingegen verschieben deren Veräußerung vorerst lieber, als unter den geänderten Rahmenbedingungen womöglich billiger zu verkaufen."
Auf das aktuelle Wohnungsangebot habe diese Entwicklung wegen der mehrere Jahre betragenden Planungs- und Bauzeit noch keine Auswirkungen. "Wenn wir jetzt eine größere Lücke bei den Grundstückskäufen der Bauträger und den Umwidmungen in Bauland haben, wird sich das auf dem Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren in Form sinkender Fertigstellungszahlen niederschlagen."
Aktuell machten sich vielmehr die teils drastisch gestiegenen Baupreise und die Kapazitätsengpässe bemerkbar. "Als einer der größten Auftraggeber im Wohnbau und mit durchwegs großvolumigen Projekten hat die Buwog damit noch überschaubare und lösbare Probleme", betont Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler: "Aber bei kleineren Projekten sind die Preissteigerungen besonders stark und daher werden immer öfter baureife Projekte verschoben, weil sich die Realisierung bei den derzeitigen Kosten einfach nicht lohnt. Einige kleinere Entwickler, die trotz der hohen Preise bauen wollen, bekommen oft nicht einmal mehr Angebote."
Teure und wenige Grundstücke in Verbindung mit hohen Baupreisen würden dazu führen, dass sich die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wiener Wohnungsmarkt deutlich langsamer schließen wird, als der aktuelle Fertigstellungsboom vermuten lassen könnte, prognostiziert Holler. "Wir werden zwar aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren keine so dramatische Unterversorgung sehen wie zwischen 2015 und 2017, aber bis ausreichend Wohnungen gebaut werden, um den steigenden Bedarf zu decken und den Rückstau aus den vergangenen Jahren abzubauen, wird es noch ziemlich lange dauern."
Diese Problematik dürfte sich auf den Mietmarkt bisher noch nicht ausgewirkt haben, bestätigt eine Zehn-Jahres-Echtdatenanalyse des Immobilienunternehmens Rustler. Während die Preise für Eigentumswohnungen und Zinshäuser im Jahr 2018 deutlich gestiegen sind, sei demnach nur ein moderater Anstieg bei den Mieten zu verzeichnen.
Gegenüber dem Vorjahr bedeute dies für Wohnungen bis 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche einen Anstieg von 1,82 Prozent, für Wohnungen ab 60 Quadratmeter Wohnnutzfläche eine Erhöhung von 0,76 Prozent.
Die Preissteigerung auf dem Mietmarkt lag damit im Jahr 2018 unterhalb der Inflation, die von der Oesterreichischen Nationalbank aktuell mit 2,3 Prozent angegeben wird. Darüber hinaus hat Rustler mehr als 5000 Mietabschlüsse der vergangenen zehn Jahre analysiert, die insbesondere in den Jahren 2012 bis 2016 weitgehend stagnierende Nettomieten zeigen. "Da es laufend vorkommt, dass Mietpreise unklar oder falsch dargestellt und verglichen werden, indem Angebotspreise oder Bruttomieten als Grundlage herangezogen werden, möchten wir mit Fakten und Echtdaten aufklären", erläutert Geschäftsführer Alexander Scheuch.