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Strukturen in der Stadt ändern sich

Büros und Handelsflächen stehen vor einem Wandel. Vor allem im Bereich Einzelhandel kommen neue Anbieter, neue Konzepte und neue Bedürfnisse.

Büroflächen wie im Quartier Lassalle in Wien sind stark nachgefragt.  SN/jamjam
Büroflächen wie im Quartier Lassalle in Wien sind stark nachgefragt.

Auf dem österreichischen Immobilienmarkt sticht die Bundeshauptstadt Wien in mehreren Sektoren besonders hervor. Einer davon ist der Büromarkt, der, schon allein aufgrund der Größe der Stadt, maßgeblich für das gesamte Bundesgebiet ist. Deshalb sind die Entwicklungen dort auch für den Rest Österreichs von Bedeutung. Der Wiener Büromarkt habe sich im Vorjahr im Wesentlichen stabil gezeigt, sagt Alexandra Bauer, Bereichsleiterin Market Research von EHL Immobilien. Mit einer soliden Vermietungsleistung von zirka 170.000 Quadratmetern habe der Markt in einem schwierigen Umfeld 2021 bestehen können.

Mehr Dynamik für 2022 erwartet

Das stabile Abschneiden im Vorjahr geht für Bauer auch auf die vergleichsweise geringe Neuflächenproduktion von nur 66.700 Quadratmetern zurück. "Deshalb haben wir mit 4,3 Prozent in Wien auch eine sehr geringe Leerstandsquote", sagt Bauer. Die andere Seite dieser Entwicklung sind natürlich die Preise, gerade in Toplagen erreichen sie pro Quadratmeter inzwischen schon 26 Euro.

"Ausgelöst durch die weitgehende Etablierung von Homeoffice und hybriden Arbeitsformen sowie den tiefgreifenden Fortschritt der Digitalisierung setzen sich viele Unternehmen intensiv mit ihrer Bürosituation auseinander und evaluieren den Markt", erklärt Alexandra Bauer: "Zum Teil lassen sich die geänderten Ansprüche in den Bestandsobjekten realisieren, zum Teil sehen sich Unternehmen aber nach neuen Standorten um, bei denen flexible und innovative Arbeitsplatzkonzepte besser umsetzbar sind." Die Nachfrage schmälert das nicht, denn die bevorstehenden Fertigstellungen für 2022 seien in einem hohen Grad von bis zu 80 Prozent schon jetzt vorvermietet.

Im Vorjahr wurde wie erwähnt eine Vermietungsleistung von 170.000 Quadratmetern in Wien registriert, 45 Prozent davon entfielen auf den öffentlichen Sektor, gefolgt von 18 Prozent für Rechtsanwälte, Unternehmens- und Wirtschaftsberater etc. Der öffentliche Anteil sei 2021 besonders hoch gewesen, was auf Großvermietungen an die Österreichische Akademie der Wissenschaften, die AUVA und den WAFF (Wiener ArbeitnehmerInnen Förderfonds, Anm.) zurückzuführen sei, sagt Bauer.

Bild: SN/ehl
Viele Firmen überdenken intensiv ihre Bürosituation.
Alexandra Bauer, Market Research EHL Immobilien

Gefragt seien generell Lagen in der Wiener Innenstadt und in neu entwickelten Gebieten wie der Lassallestraße, der Bereich Messe/Prater und vor allem der Hauptbahnhof, wo es "nichts mehr gibt, es ist alles voll". Anhalten wird der Trend zu "Qualität statt Quantität" auf dem Wiener Büromarkt. Bei den Fertigstellungen spielen hochwertige Refurbishments eine immer größere Rolle. Darunter versteht man den Prozess, bei dem Bestandsbauten entkernt, modernisiert und erneuert werden. Es ist mehr als eine reine Sanierung, dennoch bleibt ein Teil der Bausubstanz erhalten. Der Anteil von Refurbishments an der Neuflächenproduktion werde heuer einen Rekordwert von 82 Prozent erreichen.

Die Perspektiven für den Markt für Einzelhandelsimmobilien in Österreich haben sich für 2022 wieder deutlich verbessert. Die negativen Folgen der Coronapandemie sind mittlerweile bereits großteils eingetreten, jetzt rücken verstärkt die Chancen, die sich aus dem veränderten Umfeld ergeben, in den Vordergrund. "Die Neuvermietung von Einzelhandelsflächen wird 2022 deutlich steigen", erwartet EHL-Einzelhandelsexperte Mario Schwaiger: "Aktuell trifft eine beachtliche Zahl spannender Retailkonzepte auf ein überdurchschnittlich großes Angebot attraktiver Flächen in sehr guten Lagen. Wir haben ein echtes ,Window of Opportunity', das heimische wie internationale Unternehmen motiviert, Innovationen rasch umzusetzen."

Besonders expansiv ist derzeit der Lebensmittelhandel

Die etablierten Supermarktketten bauen ihre Filialnetze weiter aus, Biosupermärkte gewinnen ebenfalls an Terrain und nicht zuletzt suchen auch Online-Lebensmittelhändler verstärkt Flächen in zentralen Lagen, um von diesen aus kurze Zustellzeiten garantieren zu können. "Die Lebensmittelbranche ist eindeutig der große Gewinner der vergangenen beiden Jahre", sagt Schwaiger. "Die Bereitschaft, in hochwertige, gesündere und damit auch teurere Produkte zu investieren, ist deutlich gestiegen. Negative Corona-Effekte, insbesondere aus dem Jahr 2020, hat man großteils überwunden und das befeuert das Branchen- und Flächenwachstum."

Ebenfalls auf dem Vormarsch sind Gastronomie und Dienstleistungen, auf die ein immer größerer Anteil der klassischen Einzelhandelsflächen entfällt. Die internationale Systemgastronomie ist dabei ebenso wachstumsorientiert, wie es heimische Gastrounternehmen sind. Für Dienstleister wiederum ist die gute Sichtbarkeit von Standorten in Einkaufszentren und in Einkaufsstraßen letztlich auch ein wichtiges Marketinginstrument. Weiterhin ein wichtiger Innovationsmotor ist die immer stärkere Verzahnung von Online- und Offlinehandel. "Das Konzept der Filiale als Showroom sowie Beratungs- und Servicestützpunkt für Kunden, die ihre Käufe dann sowohl stationär als auch online abschließen, setzt sich langsam, aber sicher auf breiter Front durch", beobachtet Schwaiger. Die Entwicklung sei in Skandinavien und Großbritannien schon längere Zeit zu beobachten, Österreich sei im Onlinehandel derzeit im Mittelfeld.

Bild: SN/ehl
Negative Corona-Effekte sind großteils überwunden.
Mario Schwaiger, Bereichsleiter Einzelhandel EHL

Auch der große Bedarf an Stützpunkten für die Citylogistik, also die Auslieferung kleiner Warensendungen an den Konsumenten, eröffne zusätzliche Vermietungspotenziale für Retailflächen, auch jenseits der stark nachgefragten Bestlagen. Der beschleunigte Strukturwandel, den diese Entwicklungen auf dem Markt für Einzelhandelsflächen anstoßen, werde das Bild von Innenstädten, Einkaufsstraßen und Einkaufszentren dauerhaft verändern, prognostiziert Schwaiger. "Gastro, Service, Entertainment, Window Shopping und zumindest einen Teil der Einkäufe dann erst online von zu Hause aus abzuschließen, das wird der Einkaufsbummel der Zukunft sein. Für den Markt für Einzelhandelsimmobilien bedeutet das eine tiefgreifende Änderung, aber letztlich mehr neue Chancen als Probleme."

Neue Trends - Neue Möglichkeiten

Vor allem für Vermieter in Nebenlagen eröffnen diese Trends neue Möglichkeiten. Denn Online-Supermärkte, die einen Standort in der Stadt suchten, seien mit günstigeren Lagen abseits der großen Einkaufsstraßen meist gut versorgt, besonders wenn es dort ohnehin keine Parkplätze für Kunden gebe. "2022 erwarte ich Impulse vor allem aus dem Lebensmittelhandel, der Möbelbranche mit eigenen Showrooms und aus dem Non-Food-Sektor", sagt Schwaiger: "Und die Gastronomie wartet schon mit vielen spannenden neuen Konzepten."

Aufgerufen am 28.05.2022 um 01:38 auf https://immo.sn.at/immo-ratgeber/aktuelles-trends/strukturen-in-der-stadt-aendern-sich-115624063

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