Für das Jahr 2019 rechnet das Maklernetzwerk Remax wieder mit mehr als 125.000 Immobilien-Verbücherungen, die Rekorde aus dem Jahr 2018 werden demnach nicht ganz erreicht werden. "Die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt sind weiterhin sehr gut. Ein anhaltend historisch niedriges Zinsniveau, ein zwar weiterhin leicht rückläufiges, aber noch immer gutes Immobilienangebot und eine - in den meisten Regionen - nach wie vor sehr gute Nachfrage nach Immobilien, sowohl von Eigennutzern als auch von Anlegern, prägten auch das Jahr 2019. Aus heutiger Sicht wird sich daran auch im Jahr 2020 nichts Wesentliches ändern", analysiert Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Remax Austria.
Angebot, Nachfrage und Preis steigen
Österreichweit erwartet er für 2020 viele positive Tendenzen, also über alle Immobilientypen hinweg ein minimal steigendes Immobilienangebot, eine leicht steigende Nachfrage und moderat steigende Preise. Angebot, Nachfrage und Preise wachsen also, aber geringer als im Jahr zuvor. Eine weitere Abflachung des Wachstums im Sinne einer "Normalisierung" sei durchaus in Sicht, allerdings auf geringerem Niveau als zuletzt.
Über alle Immobilientypen, Preisklassen und Gebiete zusammen soll die Nachfrage demnach um 2,6 Prozent zulegen (nach zuletzt plus 3,0 Prozent), das Angebotsplus wird jedoch nur 0,4 Prozent betragen (statt zuletzt 1,0 Prozent). Der Preis wird auf diese Abflachung der Nachfragekurve reagieren und 2020 um 3,3 Prozent statt zuletzt prognostiziert um 3,6 Prozent zulegen, erwartet man bei Remax.
"Wir sehen eine sehr gute Grundstimmung. Die Maximalwerte sind geringer als in den Vorjahren, das deutet auf Kontinuität hin", ergänzt Anton Nenning, Managing Director bei Remax Austria: "Mehr Indikatoren als zuletzt sind im Plus, das zeigt eine unspektakuläre, aber positive Grundstimmung. 13 der 17 Preisindikatoren zeigen nach oben. Jene vier, die leicht nach unten weisen, liegen aber positiver als für 2019. So gesehen sind die Aussichten für alle Marktteilnehmer stabil und gut einschätzbar."
Im oberen Preissegment der Immobilien wird die Nachfrageentwicklung positiver eingeschätzt als in den Vorjahren, wenngleich noch immer mit negativem Vorzeichen. Die Nachfrage-Prognose hat sich von minus 1,3 Prozent (für 2018) und minus 0,4 Prozent (für 2019) auf minus 0,3 Prozent für 2020 erholt. Die Angebotsprognose für die gehobene Preisklasse liegt für 2020 bei plus 0,6 Prozent (nach plus 1,2 Prozent für 2019 und plus 1,3 Prozent für 2018). Der leicht positive Preistrend im oberen Preissegment verstärkt sich etwas, nämlich auf plus 1,5 Prozent.
Das mittlere Preissegment zeigt in der Prognose eine nach wie vor gute Nachfragedynamik mit plus 2,7 Prozent (zuletzt plus 3,3 Prozent). Das Angebot soll zwar wachsen, allerdings geringer als 2019 (plus 1,0 Prozent) und geringer als die Nachfrage. Die Erwartungshaltung beim Preis ist mit plus 3,4 Prozent unverändert gegenüber 2019.
Auch das untere Preissegment bei Immobilien entwickelt sich trotz Zuwachs langsam in Richtung Entspannung, denn die Zuwachsraten nehmen ab. Die Nachfrageentwicklung für 2020 liegt bei plus 4,7 Prozent. Zum Vergleich: Für 2018 hieß es plus 7,8 Prozent und für 2019 plus 5,7 Prozent. Das Angebot 2020 soll im unteren Preissegment nur um 0,3 Prozent zulegen, nach 0,2 Prozent für 2019 und 0,3 Prozent für 2018; es wird also eigentlich keine echte Veränderung geben.
Die Preise im unteren Segment sollen 2020 um 4,0 Prozent steigen, was geringeren Raten als 2019 (plus 4,2 Prozent) und 2018 (plus 5,6 Prozent) entspricht. "Diese und die nachfolgenden Indikatoren deuten darauf hin, dass der Markt in Richtung Gleichgewicht geht. Auch wenn die Einpersonenhaushalte weiter zunehmen und der anhaltende Zuzug in die Ballungsräume aufgrund der Binnenmigration aus Österreich und der EU vorhanden ist, so ist die grenzenlose Goldgräberstimmung auf dem Wohnungsmarkt verflogen", sagt Nenning: "Der große Nachfrageüberhang ist zumindest teilweise - im wahrsten Sinn des Wortes - abgebaut. Gleichzeitig ist das Preisniveau in manchen Gegenden derart hoch, dass für einige Bevölkerungsgruppen Wohnungseigentum weder erreichbar noch erstrebenswert erscheint."
Eigentumswohnungen in zentralen Lagen werden in der Nachfrage auf Rang drei, hinter den Baugrundstücken und Einfamilienhäusern landen. Hier wird eine Nachfragesteigerung um 3,6 Prozent für 2020 erwartet. Weil das Angebot nur um 0,7 Prozent zulegt, wird der Preisauftrieb auf hohem Niveau bleiben, sich aber im Vergleich zu den Vorjahren abschwächen, statt plus 5,6 Prozent für 2018 und plus 4,5 Prozent für 2019 sind für 2020 plus 4,0 Prozent in Aussicht gestellt. Interessant ist in diesem Zusammenhang eine neue Fragestellung, nämlich der Split nach Wohnungsgrößen. Dabei wird Wohnungen unter 65 Quadratmetern ein Preisschub von plus 4,6 Prozent und jenen über der Durchschnittsgröße von plus 2,0 Prozent vorhergesagt.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Landgemeinden stabilisiert sich hingegen laut den Remax-Prognosen wieder auf das Vorjahresniveau knapp unter null (minus 0,2 Prozent). Das Angebot erweitert sich nur um plus 0,3 Prozent (nach plus 0,6 Prozent im Jahr 2019) und die Preise ziehen um plus 0,7 Prozent an. "Die Marktverbesserung der vergangenen Jahre für Eigentumswohnungen am Stadtrand und in Landgemeinden verfestigt sich offensichtlich. Weder sind weitere Attraktivitätsgewinne noch Rückschritte erkennbar", meint Nenning.
Eigentum ist gefragt
Einfamilienhaus
Das Einfamilienhaus-Angebot bleibt 2020 laut Remax-Prognose exakt auf dem Niveau von 2019. Das bedeutet bei den Preisen: plus 3,5 Prozent für 2020, nach plus 3,7 Prozent (2019) und plus 4,1 Prozent (2018). Wer ein Haus mit Garten besitzt und es verkaufen möchte, weil zum Beispiel die Kinder ausgezogen sind und die Pflege und Instandhaltung beschwerlich werden, der hat aktuell sehr gute Chancen. Die Nachfrage ist gut, die Finanzierbarkeit ebenso.
Baugrundstücke
Unverändert Rang eins bei der Nachfrage gibt es österreichweit bei den Grundstücken. Die Grundstücks-Nachfrage-Steigerung werde bei plus 5,1 Prozent liegen, der Zuwachs soll also geringer sein als 2019 (plus 5,5 Prozent), aber immer noch ausreichend für den Spitzenplatz. Das Angebot könnte laut Prognose um 2,3 Prozent zurückgehen, das ist 2020 der schwächste Wert unter allen Kategorien. Daher werden auch die Preise anziehen, erwartet werden plus 5,3 Prozent. Vor wenigen Jahren noch war eine Wertsteigerung von nur einem Prozent erwartet worden. Seither ist die Prognose der Baugrundpreise jedes Jahr steiler hinaufgegangen. Für 2018 lautete sie dann plus 6,3 Prozent, für 2019 noch plus 5,5 Prozent. Für 2020 scheint sich also auch hier der Preisanstieg weiter leicht abzuschwächen.