Deutschland ist zum weltweit bedeutendsten Immobilienmarkt hinter den Vereinigten Staaten aufgestiegen und lockt Investoren aus aller Welt an. Zwei von drei Euro, die in der Bundesrepublik derzeit in Immobilien investiert werden, fließen inzwischen von institutionellen Investoren aus anderen Ländern in den Markt. Die hohe Nachfrage lässt die Preise weiter steigen. Aber in fast allen Bereichen trifft der Ansturm auf Anlageobjekte auf ein zu knappes Angebot. Folge: Die Umsätze sinken. Das zeigt der aktuelle "Immobilienmarkt Deutschland Trendreport" für das erste Halbjahr 2019 von Arcadis, einer globalen Planungs- und Beratungsgesellschaft für Immobilien, Umwelt, Infrastruktur und Wasser.
Die Umsätze im Immobilienmarkt in Deutschland sind im ersten Halbjahr 2019 mit 20,5 Mrd. Euro auf den geringsten Stand der vergangenen fünf Jahre gefallen und liegen rund 24 Prozent unter dem Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraums. Gemessen am Rekordjahr 2017 ist das Transaktionsvolumen sogar um rund 40 Prozent zurückgegangen.
Gegen den Trend konnten nur die Umsätze mit Wohngebäuden und -grundstücken im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um acht Prozent auf 6,6 Mrd. Euro zulegen, zu wenig, um den Rückgang in anderen Bereichen aufzufangen. Der Durchschnittspreis für eine Wohneinheit, die 2018 noch 184.000 Euro kostete, liegt inzwischen bei 208.000 Euro.
Bedingt durch den Flächenmangel ging der Umsatz mit Büroimmobilien in Deutschland gemessen an den ersten sechs Monaten des Rekordjahres 2017 um mehr als die Hälfte zurück. Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2019 bei rund 7,1 Mrd. Euro. Dabei wurden im Schnitt 4350 Euro pro Quadratmeter bezahlt, 500 Euro mehr als im vergangenen Jahr und sogar 1150 Euro mehr als im Jahr 2017.
Im Bereich Handel lag der Umsatz bei 3,2 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Rückgang um fast 25 Prozent. Der mittlere Kaufpreis legte demgegenüber seit 2018 um 600 Euro auf 3000 Euro pro Quadratmeter zu. "Die Kapitalisierungsrate, also das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durchschnittlich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau", sagt Falk Schollenberger, Senior Advisor/Lifecycle Management bei Arcadis: "Da der Einzelhandel aber mit weiterhin zunehmender Konkurrenz durch den Online-Versandhandel zu kämpfen hat, rechnen wir mit erheblichen Restrukturierungen und Anpassungsstrategien im Markt für Handelsimmobilien."
Immobilien für Industrie und Logistik erreichten im ersten Halbjahr 2019 mit einem Umsatz von 2,5 Mrd. Euro fast das Vorjahresniveau. Hotelimmobilien sind mit einer durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 5,4 Prozent weiterhin renditeträchtige und beliebte Investitionsobjekte. Trotzdem fiel das Transaktionsvolumen mit nur 1,1 Mrd. Euro auf die Hälfte des Vergleichswerts des Vorjahres. Dies liegt allerdings nicht an einem Rückgang der Investitionslust in diesem Marktsegment, die - vor allem in Großstädten - weiterhin stark ausgeprägt ist, sondern vielmehr an einem Mangel an geeigneten Objekten.
"Ein Ende des Immobilienbooms ist in Deutschland noch nicht in Sicht, die Investitionsfreude ist ungebrochen hoch", sagt Marcus Herrmann, CEO von Arcadis Europe Central: "Das niedrige Angebot vor allem in Toplagen führt dabei dazu, dass sich Investoren zunehmend auch den sogenannten B- und C-Städten zuwenden." Als potenzielle Risiken für den Immobilienmarkt sieht Herrmann vor allem eine weiter steigende wirtschaftliche Volatilität, Verunsicherung durch Handelskonflikte sowie politische Spannungen.
Allerdings: In den ersten drei Quartalen 2019 wurden auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt 50 Mrd. Euro investiert, was im Vorjahresvergleich einen Rückgang um elf Prozent darstellt. Das Transaktionsvolumen setzt sich aus den Volumina des Wohninvestmentmarkts (minus 14 Prozent auf 12,1 Mrd. Euro; ab 50 Einheiten) sowie der Gewerbeimmobilienmärkte (minus zehn Prozent auf 38 Mrd. Euro) zusammen. Während der Marktanteil der Top-7-Märkte stabil blieb, entwickelten sich die einzelnen Standorte sehr unterschiedlich. Berlin baute dabei mit einem Anstieg um 26 Prozent auf 9,3 Mrd. Euro in den ersten drei Quartalen seine Position als mit Abstand aktivster Investmentstandort weiter aus. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. Im dritten Quartal beobachteten die Experten ein sehr aktives Marktgeschehen, in dem mit 19,1 Mrd. Euro knapp 40 Prozent des bisherigen Transaktionsvolumens erfasst wurden.
Das Interesse der nationalen wie internationalen Investoren an deutschen Immobilien ist auch laut dieser Analyse ungebrochen; auch die sich abschwächende Konjunktur tut der Dynamik bisher keinen Abbruch, denn die Immobilieninvestmentmärkte werden von der nach wie vor sehr guten Situation an den Vermietungsmärkten getrieben. Nicht nur sind die Leerstände gering und die Nachfrage weiterhin hoch, auch das Neubauvolumen ist überschaubar.
Dass der Rückgang des Transaktionsvolumens vor allem auf den Produktmangel zurückzuführen ist, zeigt ein Vergleich der Investmentvolumina von Portfolios und Einzelassets. So blieben Einzelassets im Vorjahresvergleich mit einem Rückgang um zwei Prozent auf 32,1 Mrd. Euro annähernd stabil, während das Investitionsvolumen in Portfolios um 23 Prozent zurückging.
Fast alle Assetklassen verzeichneten in den ersten drei Quartalen Rückgänge der Transaktionsvolumen: Wohnen ging um
14 Prozent auf 12,1 Mrd. Euro, Einzelhandel um zehn Prozent auf 7,2 Mrd. Euro, Logistik um 23 Prozent auf 3,9 Mrd. Euro und Hotel um 17 Prozent auf 2,5 Mrd. Euro zurück. Lediglich zwei Assetklassen wiesen eine andere Entwicklung auf. Mit einem Plus von einem Prozent auf 20,8 Mrd. Euro sind Büroimmobilien weiterhin unangefochten die am meisten gehandelte Immobilienart. Auch die Spitzenrenditen für Büroobjekte sind weiter zurückgegangen und liegen im Durchschnitt der Top-7-Märkte nun bei 3,01 Prozent, in Berlin gar bei 2,80 Prozent. Spürbar zulegen konnte das Transaktionsvolumen nur bei Entwicklungsgrundstücken (um elf Prozent auf 2,1 Mrd. Euro).