Wie bereits in den vorangegangenen Studien über Wien, Niederösterreich, Burgenland und die Steiermark wurde die Projektentwicklung von Wohnbauten nun auch in Oberösterreich detailliert festgehalten. Diese umfassenden Ergebnisse sind für alle Bauträger, die sich im Bundesland engagieren, von enormem Vorteil, wie Georg Edlauer, Bundes-Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, sagt: "Mithilfe dieser Unterlagen können sie ihre Strategien dem Marktgeschehen und der Nachfrage anpassen. Die Verantwortlichen können entscheiden, welche Wohnungen sie in welcher Region errichten wollen, und damit sollten auch nur diejenigen Projekte gebaut werden, die tatsächlich auf dem Markt benötigt werden."
Baudatenbank als Entscheidungsgrundlage
Die Baudatenbank liefert auch dem Endkunden wichtige Informationen als Entscheidungsgrundlage. Sie beinhaltet derzeit 6800 Wohnbauprojekte mit 211.000 Wohnungen in den genannten Bundesländern und spannt einen Bogen von der Vergangenheit (Dokumentation der Verkaufspreise im Neubausegment inkl. Generalsanierungen) über aktuelle Angebotsobjekte (56.000 Wohnungen) in der Gegenwart bis hin zur Aufzeichnung von Grundstückstransaktionen und geplanten Bauträgerprojekten mit einem Blick in die Zukunft.
Eine Wohnung ist im Durchschnitt in Oberösterreich 76,9 m2 groß
"In Oberösterreich wurden zirka 800 Projekte mit rund 23.000 Wohneinheiten ausgewertet. Rund 3900 Wohneinheiten - überwiegend Wohnungen - wurden im Detail erfasst und analysiert", erklärt der oberösterreichische Fachgruppenobmann Mario Zoidl. Eine durchschnittliche Wohnung hat in Oberösterreich demnach 76,9 Quadratmeter und weicht damit nur marginal etwa von Niederösterreich ab, wo die Durchschnittsgröße 80 Quadratmeter beträgt. Lediglich 63,9 Quadratmeter hat die Durchschnittswohnung aber in Wien, wobei sich in der Bundeshauptstadt die zahlreichen kleineren Wohnungen aufgrund der vielen Singlehaushalte - und natürlich auch der höheren Preise - auf die Durchschnittsgröße auswirken. "Ich denke, dass der Vergleich zwischen Oberösterreich und Niederösterreich wohl am anschaulichsten ist", meint Zoidl.
Ober- und Niederösterreich mit ähnlichen Daten
Das zeigt sich auch bei den Freiflächen. 97 Prozent aller Wohneinheiten in beiden Bundesländern besitzen entweder Garten, Loggia oder Terrasse. Und auch bei der Anzahl der Wohneinheiten zeigt sich eine klare Übereinstimmung. 25 Wohnungen sind es durchschnittlich pro Projekt, während in Wien in einem Wohnbau im Durchschnitt 61 Einheiten errichtet werden. Auch für die Autos bleibt in Oberösterreich genug Platz: 1,67 Pkw-Stellplätze sind durchschnittlich pro Wohneinheit vorgesehen, in Niederösterreich sind es 1,63.
Interessanterweise herrscht aber ein größerer Unterschied bei der Kategorie der Wohneinheiten. In Niederösterreich werden mit 13 Prozent der untersuchten Wohnbauprojekte deutlich mehr Reihen-/Doppelhaus-Bauträgerprojekte errichtet als in Oberösterreich, wo es lediglich fünf Prozent sind.
Über alle Kategorien hinweg lasse sich aber feststellen, "dass der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot in Oberösterreich aktuell etwas unter jenem von Niederösterreich liegt, obwohl die Fläche etwas größer ist", erklärt Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer der Baudatenbank Exploreal. Besonders deutlich zeige sich der Preisunterschied allerdings bei einem Vergleich mit Wien: In der Bundeshauptstadt liegt der Preis für eine Wohnung - mit durchschnittlich zehn Quadratmetern weniger - rund ein Drittel höher. Georg Edlauer dazu: "Das meiste Wohnen für das wenigste Geld gibt es in Oberösterreich." Vergleicht man die Aktivitäten der Bauträger in Oberösterreich, so zeigt sich, dass sich die gemeinnützigen Bauvereinigungen und die gewerblichen Bauträger genau die Waage halten.
„Die Anzahl der neuen Wohnungen entspricht dem Haushaltszuwachs.“
Herwig Pernsteiner, Obmann-Stv. GBV-OÖ
Im Vergleich zur Haushaltsentwicklung ist die Neubauleistung zwischen 2015 und 2018 in Oberösterreich deutlich angestiegen. Seitdem entspricht die Anzahl der neuen Wohnungen etwa dem Zuwachs an Haushalten. "Den Höhepunkt der Bauaktivitäten werden wir im heurigen Jahre erreichen", erklärt Herwig Pernsteiner, Obmann-Stv. des Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV). Nach 2019 und 2020 mit jeweils rund 4000 Projekten pro Jahr werden es heuer 5500 sein, die auf den Markt kommen. "Die größten Teile der neuen Wohneinheiten sind mit 2600 Einheiten frei finanziertes Eigentum und 1700 Wohnungen geförderte Miete." Für 2022 sei allerdings wieder mit einem Rückgang auf 3300 Einheiten zu rechnen. "Die Auswertung der empirischen Daten durch Exploreal zeigt, dass wir in Oberösterreich die heterogenen Marktanforderungen vollumfänglich erfüllen. Wohnraum nach Lebenswünschen, vice versa", betont Pernsteiner. "Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen ergänzen sich mit den gewerblichen Bauträgern in Oberösterreich bei der Umsetzung von Wohnbauprojekten zugunsten der Wohnraumsuchenden und Bewohner."
Der Großteil der Neubauleistung findet in und um die Landeshauptstadt statt. Linz dominiert den Wohnungsmarkt mit rund 7000 fertiggestellten und geplanten Wohnungen ab dem Jahr 2019. Danach folgen Vöcklabruck, Gmunden und Wels.