Die Rechtslage rund um die Vermietung über die Internetplattform Airbnb wird oft als unzureichend beurteilt. "Dabei ist die Rechtslage aus meiner Sicht seit 1. Jänner 2018 weder unzureichend noch unklar", sagt der Salzburger Rechtsanwalt Berthold Garstenauer: "Gemäß § 5 des Salzburger Raumordnungsgesetzes ist eine Privatzimmervermietung die Beherbergung von bis zu zehn Gästen in Gästezimmern oder maximal drei Wohneinheiten im Hausverband des Vermieters." Voraussetzung sei, dass der Vermieter selbst in der Wohnung wohnt, wo sich die Gästezimmer befinden, oder in jenem Haus, in dem die Wohnungen vermietet werden. "Sollten diese Voraussetzungen nicht vorliegen, erfordert eine Kurzzeitvermietung eine baubehördliche Genehmigung, die eigentlich nur dann erteilt wird, wenn die Wohnung keine gute Eignung für den Hauptwohnsitz aufweist oder in der Gemeinde keine entsprechende Nachfrage vorliegt", sagt der Experte. Eine baubehördliche Bewilligung sei allerdings nicht erforderlich, wenn die Wohnung bereits vor dem 1. Jänner 2018 für touristische Beherbergungen verwendet wurde, sofern dies damals bau- und raumordnungsrechtlich zulässig war. Eine derart geforderte Zulässigkeit lag damals beispielsweise vor, wenn das Wohnhaus nicht mehr als fünf Wohnungen hatte.
Strafen bei rechtswidrigen Airbnb-Vermietungen
Garstenauer: "Verletzungen gegen diese Bestimmungen führen zu drastischen Strafen bis zu 25.000 Euro." Zivilrechtliche Schranken gebe es, wenn das Mietrechtsgesetz gilt. Demnach liege ein Kündigungsgrund wegen unverhältnismäßig hoher Gegenleistung (§ 30 Abs. 2 Zif 4 MRG) vor, wenn eine Untervermietung zu Zwecken des Kurzzeitwohnens zu hohen Einnahmen führt (mehr als 100 % des Bestandzinses). Garstenauer: "In der Entscheidung 5 Ob 59/14 h hat der OGH festgehalten, dass eine touristische Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von zwei bis 30 Tagen eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung sei und der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfe. Diese Zustimmung kann im Wohnungseigentumsvertrag erteilt oder später durch Antrag beim Außerstreitgericht ersetzt werden. Anderenfalls stünde jedem Wohnungseigentümer die Unterlassungsklage zu."