Rund 1,5 Milliarden Euro wurden im ersten Halbjahr 2020 in österreichische Immobilien investiert. "Das Niveau ist - vor allem vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen - gut und liegt damit um zirka 200 Millionen Euro unter dem Niveau des zum Ende des ersten Halbjahres 2019 erfassten Investmentvolumens", sagt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich. Traditionell ist das zweite Halbjahr aber das stärkere.
Verstärkte Nachfrage nach Wohn- und Logistikimmobilien
Bereits das zweite Quartal war mit rund einer Milliarde Euro mehr als doppelt so stark wie das erste Quartal 2020, in dem rund 450 Millionen Euro in österreichische Immobilien investiert wurden. "Die Investoren waren vor allem im März und April in Warteposition, in den letzten Wochen ist die Aktivität auf dem Investmentmarkt allerdings wieder deutlich gestiegen", analysiert Fichtinger: "So konnten im zweiten Quartal vier Großtransaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro Investitionsvolumen im Bereich Büro- und Wohnimmobilien finalisiert werden."
Aktuell sei eine verstärkte Nachfrage nach Wohn- und Logistikimmobilien zu erkennen, also jenen Assetklassen mit der größten Krisenresistenz beziehungsweise den besten Wachstumschancen. Aber auch attraktive Büroimmobilien werden wieder verstärkt nachgefragt. Aufgrund der weiterhin bestehenden Unsicherheiten stehen Bürohäuser mit öffentlichen Mietern sowie Neubauprojekte mit hohem Vorverwertungsgrad und langen Mietvertragslaufzeiten derzeit im Fokus der Investoren. Im Bereich der Einzelhandelsimmobilien beschränken sich die wenigen abgeschlossenen Transaktionen großteils auf den Bereich der erweiterten Nahversorgung.
Von den 1,5 Milliarden Euro Investmentvolumen des ersten Halbjahres entfielen
36 Prozent auf Wohnimmobilien und 31 Prozent auf Büroimmobilien; diese waren somit die stärksten Assetklassen. Logistik- & Industrieimmobilien sind mit zwölf Prozent erstmals die drittstärkste Assetklasse. Sie könnten aufgrund des verstärkten Onlinehandels zu den Gewinnern der Krise gehören. Weitere neun Prozent des Volumens beziehen sich auf Transaktionen von Mixed-Use- und Pflegeimmobilien. Lediglich acht Prozent des Investmentvolumens entfielen auf Retailimmobilien, vier Prozent auf Hotels, "was mit Blick auf die aktuelle Situation im Einzelhandel sowie im Tourismus kein Wunder ist", erklärt Fichtinger.
Der Großteil der Investoren (51 Prozent) kommt aus Deutschland, Österreicher liegen mit 27 Prozent an zweiter Stelle, 22 Prozent der Immobilieninvestments gehen auf die Konten internationaler Investoren.
Spitzenrenditen für Wohnimmobilien stabil
"Prognosen sind momentan nicht einfach, allerdings ist der Ausblick zurzeit - aufgrund der verstärkten Nachfrage und Aktivität seit Mai - wieder besser als noch vor einigen Wochen. Sicher ist, dass 2020 kein Rekordjahr wird", erklärt der Experte: "Wir erwarten, dass das zweite Halbjahr stärker wird als das erste, sodass wir zum Jahresende von einem Investmentvolumen von deutlich mehr als drei Milliarden Euro ausgehen. Einen signifikanten Anstieg des Volumens erwarten wir für Anfang 2021."
Die Renditen müsse man sich von Assetklasse zu Assetklasse ansehen. Spitzenrenditen für Wohnimmobilien sind trotz Krise seit Jahresanfang stabil. Die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien sind aktuell mit 3,45 Prozent wieder auf dem Niveau von Ende 2019. Bei Einzelhandelsimmobilien sind die Spitzenrenditen durch die Krise stärker angestiegen, von 4,1 Prozent (Mitte 2019) auf 4,445 Prozent bei Einkaufszentren. In diesem Segment zeigen sich Fachmarktzentren (Rendite 5,35 Prozent) mit hohem Lebensmittelanteil vergleichsweise robuster als Einkaufszentren (Rendite 4,45 Prozent) und Geschäftshäuser auf Einkaufsstraßen (3,3 Prozent).
Wie unsicher die Situation im Gewerbebereich derzeit ist, zeigt auch die Analyse des Wiener Büromarkts des Vienna Research Forum (VRF). Berücksichtigt werden dabei nur moderne Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und die gewisse Qualitätskriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen. Demnach summierte sich im zweiten Quartal 2020 die Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt auf 30.596 Quadratmeter, das sind 49 Prozent weniger als im zweiten Quartal 2019 und 136 Prozent mehr als im ersten Quartal 2020. Die größte Neuvermietung fand laut VRF mit rund 4880 Quadratmetern im Westen Wiens statt. Sie entspricht rund 16 Prozent der Vermietungsleistung auf dem Wiener Büromarkt im zweiten Quartal. Eine weitere größere Vermietung wurde im Bereich Erdberg/St. Marx (Osten) mit 2015 Quadratmetern registriert.
Im zweiten Quartal 2020 betrug die Leerstandsquote im VRF-Bestand moderner Bürogebäude in Wien 3,9 Prozent. Der Leerstand ist damit im Vergleich zum Vorquartal um 0,1 Prozentpunkte und gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 um 0,4 Prozentpunkte gesunken. Die niedrigste Leerstandsquote wurde mit 1,6 Prozent in der Airportcity Vienna registriert, die höchste mit 8,2 Prozent im Westen.
Daraus ergibt sich im ersten Halbjahr eine Vermietungsleistung von 58.000 Quadratmetern, die deutlich unter den Werten für die Vergleichszeiträume in 2019 (119.000 Quadratmeter) und 2018 (122.000 Quadratmeter) lag. Das zeigt eine EHL-Marktanalyse. Das Fehlen großer Neuflächen schlug sich auch im Ausbleiben großvolumiger Vermietungen nieder. So wurden im Berichtszeitraum nur drei Vermietungen mit mehr als 2000 Quadratmetern verzeichnet, 14 weitere lagen zwischen 1000 Quadratmetern und 2000 Quadratmetern.
Nach dem mit 280.000 Quadratmetern sehr hohen Fertigstellungsvolumen 2018 war das Angebot 2019 mit 45.000 Quadratmetern äußerst gering. Auch im Gesamtjahr 2020 wird das Fertigstellungsvolumen mit rund 160.000 Quadratmetern - fast eine Vervierfachung gegenüber 2019, aber rund 40 Prozent weniger als 2018 - unter dem langjährigen Durchschnitt liegen. Im kommenden Jahr wird die Produktion laut EHL wieder geringer ausfallen und auf rund 100.000 Quadratmeter zurückgehen. "Dabei ist aber der Trend zu Sanierungen bestehender Immobilien deutlich erkennbar und wird nach 2020 mit einem Anteil von 25 Prozent, im Folgejahr schon bei fast 50 Prozent liegen", heißt es in dem Bericht.
Mieten im unteren Preissegment könnten unter Druck geraten
Die Spitzenmieten befinden sich seit Jahren recht konstant auf einem hohen Niveau von rund 25,50 Euro/Quadratmeter. Auch die Durchschnittsmieten konnten ihren in den vergangenen Monaten leicht gestiegenen Wert halten und liegen aktuell bei 14,85 Euro/Quadratmeter. Das untere Qualitäts- und Preissegment könnte bei längerer wirtschaftlicher Flaute aber unter Druck geraten.
"Nach dem verhaltenen ersten Halbjahr, in dem ein Großteil der laufenden Mietgespräche entweder ,on hold' gesetzt oder zumindest nur zeitverzögert fortgesetzt wurde, ist im zweiten Halbjahr davon auszugehen, dass der Markt bis in den Herbst wieder an Dynamik gewinnen wird", heißt es im EHL-Bericht. Die Gesamtvermietungsleistung im Jahr 2020 werde aufgrund der Nachfrageverzögerung im ersten Halbjahr insgesamt aber niedriger als im Vorjahr ausfallen. "Aufgrund der aktuellen Pipeline und einiger teilweise großvolumiger Anmietungsprozesse, die dem herausfordernden Marktumfeld trotzen, könnte die Vermietungsleistung heuer doch besser ausfallen, als eigentlich zu erwarten wäre."